楼市库存爆了

      根据国家统计局公布的最新数据，全国待售商品房面积再创新高，同比增加了15.9%，达到了75969万平米，达到了历史最高值。

      环比来对比的话，去年12月的时候库存才67295万平米，仅仅两个月的时间，库存就增加了8674万平米。这从侧面说明，房地产销售的压力还在加剧。

      如下图：

      上一次的库存高峰期，是2015年的时候，历史极值在71900万方左右。2015年库存增加，是因为经历了地产周期，彼时量价齐跌，但是后来的棚改政策库存又快速得以消化。

      75969万平米，相比于去年112000万平米的销售面积，乍看之下确实也不算高，但是这并不是库存面积的全貌。这里面有3点需要注意：

      一是75969万平米，只是狭义的库存面积，就是说已经开发出来，但是还没销售的面积。还有这两年拿了很多地，完全没有开发的，是没有计算进去的，比如这两年城投拿的大量土地。这些广义库存面积，计算进去的话，会是狭义库存的数倍。

      二是去年112000万平米的销售面积，其实并不是完全的市场销售，里面有很大比例的工抵房。比如已经出险的恒大、碧桂园工抵比例很高，三四线城市甚至占据了90%以上。即使是经营还算稳健的保利、龙湖等房企，去年的工抵房比例也很高，这部分也是计算了销售业绩的。真实的销售面积，估计还要大幅缩水，所以去库存的压力是前所未有的。

      三是房地产的新开工投资额，还在进一步下滑。根据这两天公布的数据，1-2月房地产新增投资额，又同比下滑了9%左右。现在楼市销售拉垮，很多存量土地，短期也不会开发了。比如城投公司，还有在逆市拿地的，但是只进不出不开发。这说明屯在手里的土地，很多还没被呈现出来，这部分广义库存还没展现。

      这一轮的库存，相比之前15年的地产库存，是完全不一样的，现在来讲可能远远还没达到峰值，还在加速爬坡。2015年那一轮救市，力度可谓是空前的，基本上放松了一切能够放松的政策，然后地产库存才得以快速下降。

      对于当下的库存达到新的高峰，有必要采取一些措施：

      对于那些现行库存已经超过三年，实际的隐性库存超过七八年以上的城市，应该严格控制供地节奏。城投公司再去托底拿地，已经是完全没有意义了，再拿地也是资金空转。拍出来那么多地，对于供销关系的打击是毁灭性的，楼市的量价关系都已经搞崩溃了。

      控制好了供地这一步，这些库存如何消化的问题，也需要考虑了。现在的居民整体杠杆率，以及城市化率，新增人口数量，都不支持再搞楼市大规模刺激。但是这么大的量，存在着总不是办法，房地产新发展路径里面，需要将这个严峻问题考虑进去。