1 西单更新场：隐于地下的潮流发生地

西单更新场位于西单北大街与西长安街交叉口，同时也处于西单商圈最南侧，是长安街上唯一一块公共性开放空间，项目所处地块原为西单文化广场.

基于探索核心城市核心商圈存量改造的方向以及可能性的一个重要尝试，于2016年由华润置地、北京城市规划学会城市更新与规划实施学术委员会等单位进行联合改造，经历了整整六年才成为了如今的“西单更新场”——青年潮流发生地，总建筑面积约3.5万㎡，商业面积约1.1万㎡。

这个项目由于地域及自身特征，有几个核心的难点：地处西单商圈，竞争异常激烈，在体量有限的情况下，怎么打造差异化主题才能形成竞争力？

地面是城市公共绿化场地，商业主体完全在地下，与城市道路没有直接关联，怎样才能将客流有效的导入到项目中？

怎样将原本闭塞且具有压抑感的地下空间，做出更好的体验感？

这个项目改造时，将地面广场与地下商业一并改为了下沉式广场及商业，并且利用扶梯、阶梯以及绿植打造了宽阔的室外区域，整体建筑外立面采用了火山岩材质，既能做到吸水阻热，又能吸收噪音，在一定程度上还可以调节周边的温度和声音。

项目沿用了原西单文化广场的玻璃屋面，但改为了现代化的双曲面采光顶，使自然光线可以贯穿每个中庭，并采用开放式店铺及镜面元素的布局，将经营空间和公共空间的界限进行了模糊处理，使整个地下空间变得更加开阔，并且增强了空间的体验感和舒适性。

项目的风格定位为“青年，文艺，设计”，通过复合性的业态规划，融合了消费功能、文化功能以及休闲功能，更新场在品牌上，以小众与新时尚为核心，如能级更高、面积更大、品牌更全、概念性更强的大陆首家STUDIOUS，以“废土乌托邦”为全新主题的北京西部地区首店HARMAY（国内最大旗舰店）以及多家潮牌及设计师品牌等。

作为城市更新类项目，西单更新场以“减少体量、提升品质、增添绿色”的核心理念进行了翻新，既与北京当地文化相融合，又改善了公共资源环境，还构建了全新的商业场景。另外，通过特色性更强的业态与品牌，与整个西单商圈形成了差异化的优势，几乎从开业起就成为了各路潮人的打卡地，而且客流一直非常稳定。

当然，由于区位的特殊性，以及需要承担更高的城市发展目标，项目在成本投入上也是巨大的，从中短期的收益来看，可能有很大压力。某种意义上，这属于很难复制的项目，但是在改造过程中体现出的创新性与理念，是可以用来借鉴的。

2 武夷MIX320：给生活一个更松弛的空间

武夷MIX原身是武夷路，作为上海64条永不拓宽的街道之一，从开辟至今已有近百年的历史，地块内包含了不同时期、不同类型、不同形态的建筑，其建筑密度高达75%。尽管这些建筑都具有丰富的历史内涵，但它们也造就了地块内无序、繁杂的空间现状，也为项目改造带来了很大的难度。

武夷MIX采用的方式，是对中街、连廊，露台、庭院乃至建筑间的狭缝都进行了有效的空间改造与处理，通过边角区域的景观化与功能化，以及内部的光影变换、尺度的宽窄收放，降低了整体建筑的无序与逼仄，使人们虽然游走在相对有限的空间中，但非常自如与舒适。所以在很多对武夷MIX的评价中，都提到了一个词，叫松弛感。

很多时候，商业更新并非为将原有的商户全数放弃，而是有选择的保留部分具有城市记忆及业态特色的店铺，用以平衡新的客群和原住民之间的需求和利益。

例如附近居民对美加乐菜场的有很深的记忆与感情。此次更新改造时，不仅保留了菜场，并进行了升级，将内部空间重新进行了装修与划铺，将一些生活服务业态集中在这个集市内部，形成了一个非常具有烟火气息的记忆点。

早安舞帐六釜以“城市露营”为卖点，在上海打造出一处“露营桃源地”，每天都有慕名而来的消费者前来打卡。另外还有以黑胶唱片为主题的咖啡餐吧武宫、以西班牙街头为意向的zeROCK小酒馆、以土耳其风格为主要装饰元素的SHASHLIK烤肉小酒馆……

武夷MIX的改造，除了在建筑、空间以及业态上，可以给现在的城市更新很多启示外，更重要的是提供了一种新型“社区商业”的模式。

说起社区商业，一般第一概念都是小吃、快餐、亲子互动及生活配套等，但武夷MIX将与居民生活息息相关的菜场与强社交娱乐属性的咖啡、轻餐、西餐以及特色艺术零售等放置在一起，将烟火气与小资情调做了巧妙的融合。

能这样做的前提，是它位于上海长宁区一个白领高度密集的区域，周边有大量年轻、时尚而且有活力的消费群体，同时项目本身带有的文化与年代感，又正好可以提供一个差异化的产品定位，而这个定位，又使这个项目突破了“周边社区”这个辐射范围，获得了更大的影响力。

3 鸿寿坊

提及上海普陀区长寿路，网上出现频率较高的词语大部分为“过气”“没落”；曾经的长寿路商业街作为上海沪西商圈的代表，是当时年轻人聚会的首选之地。后来由于旧改搬迁、商圈竞争、娱乐业态整治等多个原因使得其商业影响力已远不如从前。

但是就在去年9月末，随着一个商业项目---鸿寿坊的出圈，使得长寿路商业再次登上了热门话题。

不算写字楼，鸿寿坊的总商业体量不过1.5万平米，在商业高度发达的上海，这个体量想做出很强的主题与特色，并不是一件很容易的事情。

前一段大热的电视剧《繁花》里有一句台词：黄浦江是上海的面子，苏州河是上海的里子，

而鸿寿坊的“面子”和“里子”都同样精彩。

项目的面子，主要表现在消费者容易感知到的项目外在形式上。

首先是规划布局上，鸿寿坊作为城市更新项目，并未遵循大部分传统改造项目中保留原有老坊巷肌理的手法，而是在充分考虑周边环境的情况下，将动线重新组织，并通过建筑围合成一个新的中心广场，创新出一种符合现代商业游逛体验的坊巷空间。

上海文旅局曾提出人文之城应该“建筑可以阅读，街区适合漫步，城市始终有温度”。这个项目其实是一个很好的范例。

老上海的市井生活离不开石库门里弄，而提及石库门，人们的脑海中便会浮现出一排排整齐而有序的红瓦屋顶交错在建筑群中的情景。鸿寿坊为了保留这份记忆，在项目打造时回收了拆除建筑时的大量红瓦片，通过清洗整理后置于了项目主入口处，仿佛在向每一位前来的消费者诉说着曾经的历史。

再说里子，在网上被传播最广的，就是鸿寿坊的室内市集，这个市集是一个高挑空的类厂房空间，分为上下两层，一层是西点、甜品、巧克力以及熟食等日常消费品，二层则是一些时尚又独具特色的小型餐饮，简单来说，就是一个“城市集市”+“小吃城”的组合，但通过一个精巧、雅致而又亲和的时尚空间来进行了具现。

而外街的坊巷里，则分布了很多适合社交与休闲的咖啡，轻餐，西餐以及烘焙等，从商业逻辑上，倒是与武夷MIX颇有共通之处，都是精致生活与人间烟火的共存与共生。

正如项目公众号的介绍中所说，此地只关心3件事：你的一日三餐，桌上的果蔬花香与友邻的浅酌深谈。

鸿寿坊严格来说，不能叫改造项目，因为大部分建筑都是重建的，但是作为城市更新的代表之作，它用一个富含海派文化气息的小型商业，带动了一个区域的复兴。

4百联ZX创趣场：一个二次元聚集地的诞生

百联ZX创趣场前身是华联商厦，位于商业最繁华的商业街南京东路，近年来，南京东路经过多次改造提升，以及逐渐摆脱了传统老式商业街的刻板印象，变得更加时尚与有趣。

百联ZX也是诞生于这个背景，作为首座聚焦次元文化的小型商业体，聚集二次元零售、社交文化体验业态，于2023年1月15日改造后开始试营业。

项目建筑面积9600㎡，使用面积5556㎡。项目目前已成为全国二次元爱好者的“文化圣地”，且取得了良好的业绩收入：曾在2023年五一黄金周创下单日最高营业额超过250万，单日客流达7.5万人次，日均客流超过5万，单日单店最高销售额近100万元的业绩。

例如品牌方面，项目引进诸多海外二次元知名品牌万代Tamashii Nations海外首店、MegaHouse全球唯一店、Kenelephant肯大像、LINE FRIENDS中国首店，模玩熊、动物星球等全国首店等，各类首店比例超过六成，极大的吸引了二次元文化爱好者的兴趣。

其次是丰富多样的活动内容，为消费者带来常来常新的感受。项目在内部面积有限的情况下，仍坚持预留了一定的自由空间，用以快闪、收藏展、见面会、握手会等活动场地，同时积极联合目标客群、IP和品牌方共同打造次元文化主题与社交场景。通过高频的二次元活动及密集的IP快闪等为项目持续带来新鲜血液，避免项目成为昙花一现的“网红打卡点”。

ZX创趣场能否进行复制？老丹觉得困难还是很大的，二次元虽然现在虽然客群越来越广泛，但总体依然是亚文化的特征，客群消费的频次与复购率，以及品牌资源的限制，都给类似主题带来了较高的发展门槛。

对于大多数项目来说，参考部分业态做一个主力店，或者做一个主题区，还是有一定可能性的，但如果照猫画虎的来一个，可能不太容易。

城市更新，与传统的商业地产开发不同，项目本身都已经天然拥有很多原始的要素，例如区域、建筑、空间等，同时也具备了特定的文化与历史的背景。

与一般商业地产白纸上作画不同，改造项目不仅要考虑原初建筑的特征，还要实现城市的价值、人文的价值、休闲的价值等多维度价值的再造，从这个角度，城市更新的复杂程度更高，涉及的专业层面更多。

但是也正因为这些原因，城市更新与改造的特色性更强，项目的形式也有更多的可能性。

一个项目的是否成功，除了看概念好不好，还要考虑持续运营的能力，所以这些项目可能还需要时间去验证。不过上面的几个例子，几乎都突破了传统商业的一些套路与规律，又各有各的立意与特点。

一个城市，正是因为有了这些商业，才变得更加的多彩，而这也正是城市更新的魅力所在。