非标商业规划怎么做？
来源:创始人 作者:创始人 时间:2025-02-05
非标商业规划是一项复杂而系统的工作，需要综合考虑多个因素，以下是具体步骤：
市场调研：对当地商业市场进行全面调研，包括商业饱和度、消费能力、消费习惯、竞争对手等。例如分析周边已有的购物中心、商业街的经营状况、品牌组合以及客流量等情况，了解消费者对不同商业形态的偏好和需求未被满足的部分。
场地分析：深入研究项目场地的特点，包括地理位置、交通便利性、周边配套、场地规模、地形地貌等。比如位于地铁沿线的场地，交通便利性就是一大优势，可重点考虑吸引对交通依赖度高的业态。
目标客群定位：基于市场和场地调研，精准定位目标客群。可以从年龄、性别、收入水平、职业、消费偏好等多个维度进行分析。如针对年轻时尚的上班族，可规划以潮流品牌、创意餐饮、文化体验等为主的商业内容。
主题定位：结合目标客群和场地特色，确定独特的商业主题。例如以 “亲子欢乐世界” 为主题，打造集儿童游乐、亲子教育、亲子餐饮等多种业态于一体的非标商业项目。
功能定位：明确项目的主要功能，除了传统的购物、餐饮、娱乐功能外，还可考虑增加文化展示、社交互动、运动健身等功能。如设置文化艺术展览空间，定期举办各类艺术展览，提升商业项目的文化氛围。
品牌定位：根据主题和功能定位，筛选与之匹配的品牌。既要有知名品牌吸引客流，也要有小众特色品牌提升项目的独特性。比如引入一些网红餐饮品牌、独立设计师品牌等。
总体布局：根据场地形状和功能需求，合理规划各功能区域的位置和面积。一般可分为核心商业区、休闲区、配套服务区等。如将主力店设置在项目的核心位置，周边搭配次主力店和中小店铺，形成良好的商业氛围。
交通流线设计：包括外部交通和内部交通。外部要确保与周边交通网络的顺畅衔接，设置合理的出入口和停车场；内部要设计清晰便捷的人流动线，使顾客能够轻松到达各个区域，避免人流交叉和拥堵。可以采用环形、线性或混合式的流线设计。
景观与氛围营造：通过景观设计、灯光布置、软装搭配等手段，营造独特的商业氛围。比如打造特色中庭、屋顶花园、主题街区等空间，增加绿植、艺术小品等元素，为顾客提供舒适、愉悦的购物环境。
主力业态选择：确定能够吸引主要客流的核心业态，如大型超市、影院、健身房等。主力业态一般具有较大的面积需求和较强的聚客能力，能够为项目奠定基础客流量。
辅助业态搭配：围绕主力业态，搭配与之互补的辅助业态。如在影院周边设置零食店、饮品店，在健身房附近开设运动服饰店、营养餐厅等，形成完整的消费链条。
新兴业态引入：关注市场趋势，引入一些新兴业态，如无人零售、VR 体验店、宠物生活馆等，为项目注入新鲜活力，吸引年轻消费者和追求时尚的人群。
招商策略：制定详细的招商计划，明确招商目标、招商渠道和招商政策。可以通过举办招商推介会、参加行业展会、与品牌代理商合作等方式，吸引优质品牌入驻。同时，根据项目的发展阶段和品牌需求，制定灵活的租金政策和优惠措施。
营销推广：在项目开业前和运营过程中，制定全面的营销推广策略。包括线上线下的广告宣传、活动策划、会员制度建立等。如利用社交媒体进行线上推广，举办主题活动、会员专属活动等吸引顾客，提升项目的知名度和美誉度。
运营管理：建立专业的运营管理团队，负责项目的日常运营、物业管理、客户服务等工作。制定完善的运营管理制度和服务标准，确保项目的正常运转，为顾客提供优质的服务体验。
成本预算：对项目的各项成本进行详细估算，包括土地成本、建设成本、装修成本、设备采购成本、招商成本、营销成本、人员成本等。在预算过程中，要充分考虑各种可能的费用支出，确保预算的准确性和完整性。
收入预测：根据市场调研和项目定位，对项目的各类收入进行预测，如租金收入、物业管理费收入、广告位出租收入等。要结合不同业态的租金水平、出租率、市场增长趋势等因素，制定合理的收入预测模型。
盈利分析：基于成本预算和收入预测，进行项目的盈利分析，计算项目的投资回收期、净利润、内部收益率等财务指标。通过盈利分析，评估项目的可行性和盈利能力，为项目决策提供依据。
在实际操作中，还需根据具体项目的特点和需求，对上述步骤进行灵活调整和细化，确保规划方案的科学性和可行性。
