在城市发展的长河中，我们正站在一个全新的转折点上。随着城镇化进程的逐步推进，城市建设从大规模的增量扩张，悄然转向了存量优化的新阶段。城市更新，这个近年来频繁出现在公众视野中的词汇，已然成为推动城市可持续发展、提升居民生活品质的关键力量。进入 2025 年，一系列政策红利的集中释放，更是为城市更新这片领域注入了前所未有的活力，使之成为备受瞩目的 “新蓝海”。接下来，让我们深入解读最新政策，探寻低效资产的盘活机遇，剖析税收优惠和审批简化对市场的深远影响。
一、最新政策解读
（一）《北京市城市更新条例》的引领示范
《北京市城市更新条例》自 2023 年 3 月 1 日起施行，作为第一批城市更新试点城市的重要法规，其意义非凡。这部法规围绕首都城市战略定位，在多方面进行了明确规定。
在更新内容上，涵盖了居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等 5 大类、12 项更新内容，将土地一级开发、商品住宅开发等项目排除在外，精准定位城市更新的核心任务。例如在居住类更新中，老旧小区改造成为重点。对 2000 年前建成的老旧小区，着力进行加装电梯、增补养老设施等改造工程，切实提升居民的生活便利性和舒适度。
在管理体制方面，构建了市级统筹、区级主责、街乡实施的清晰架构。市人民政府全面统筹全市城市更新工作，市住房城乡建设部门负责综合协调，市规划自然资源部门制定规划、土地政策。区政府则承担推进、协调和监督管理的重任，街道、乡镇具体组织实施辖区内街区更新，居（村）委会发挥基层自治作用。这种层层落实的管理体制，确保了城市更新工作能够高效有序地推进。
规划引领作用也在条例中得以强化。通过城市更新专项规划和相关控制性详细规划，对资源和任务进行时空和区域统筹。同时，分类制定更新导则，明确更新导向、技术标准等要求，为具体项目的实施提供了细致的指导。更新项目依据控规和更新需要编制实施方案，符合条件的可直接编制项目设计方案，大大简化了流程。
推动多元参与是该条例的一大亮点。明确了城市更新物业权利人的范围及权利义务，让老百姓和市场主体从 “想参与” 变为 “会参与”。规定了实施主体和实施单元统筹主体的确定规则，以及实施方案的确定方式。对于管线等建筑物以内共有部分改造，可根据管理规约或议事规则由业主依法表决确定。街乡、居（村）委会通过社区议事厅等形式推进多元共治，为不同利益主体提供了沟通协商的平台。对于拒不执行实施方案或无法达成一致意见的情况，也提供了异议处置路径，保障了各方的合法权益。
在实施管理上，针对不同类型的更新项目，分类明确实施要求，并提出相应支持政策。建立市区两级项目库，实行常态申报和动态调整机制，确保项目储备的及时性和有效性。同时，优化招投标、并联办理、审批标准、消防安全管理和经营许可等项目审批手续，提高项目推进效率。
为了加强保障力度，条例规定了一系列激励措施。在严格落实减量双控发展要求的基础上，给予建筑规模激励、用途转换和兼容使用、国有建设用地配置方式、五年过渡期、弹性年期供应与土地续期、未登记建筑物手续办理、利用地上地下空间补建公共服务设施等政策支持。在政府财政资金、税收、金融等方面也明确了支持政策，吸引更多社会资本参与城市更新。
此外，条例还强化了监督管理，要求决策机关在城市更新工作中依法履行重大行政决策程序。市级加强监督指导，区级进行全过程监管，任何单位和个人有权投诉举报，政府及时核实处理，确保城市更新工作在阳光下进行。
（二）地方财政支持措施的强力推动
2025 年中央财政城市更新行动拉开帷幕，财政部与住建部联合发布通知，将选择不超过 20 个大城市给予财政支持，单个城市最高补助 12 亿元。资金重点投向超大特大城市，以及黄河流域、珠江流域沿线核心城市，聚焦于补齐基础设施短板，推进老旧小区改造、公共设施升级等民生工程。比如西部地区城市补助上限为 12 亿元，直辖市也适用这一标准。这一举措为地方城市更新提供了强有力的资金保障。
各地方政府也纷纷出台相应的财政支持措施。以江苏省扬州市为例，在财政支持方面多管齐下。一是积极申报上级项目资金，配合相关部门争取省级城镇城乡建设发展专项资金、文物保护专项资金等，用于支持古城区及老城区基础设施建设、历史和文保建筑保护及利用、垃圾分类治理等。二是足额保障城市更新项目资金，按照城市有机更新事权和支出责任，对市本级历史文化名城保护和有机更新项目提供资金保障，并对各区的相关工作进行补助，包括安排城市有机更新规划编制经费、城市垃圾处理专项资金、市级文物保护修缮经费等。三是充分发挥基金融资杠杆效应，运用古城保护与发展基金及即将成立的城市更新基金，以股权投资方式充实项目公司资本金来源，投资于古城保护与更新利用、城市环境提升、古建老宅开发运营与修复维护等项目，同时吸引社会资本共同投入。四是稳步引入 PPP 模式参与城市更新，鼓励社会资本通过政府和社会资本合作（PPP）模式，与政府共同参与项目全生命周期管理，提高供给质量和效率。
二、低效资产盘活机遇
（一）老旧商场的改造重生
在城市的商业版图中，许多老旧商场由于设施陈旧、业态单一、运营模式落后等原因，逐渐失去了往日的光彩，陷入经营困境，成为城市中的低效资产。然而，在城市更新的浪潮下，这些老旧商场迎来了改造重生的机遇。
通过重新定位和业态调整，老旧商场可以实现华丽转身。例如，可以结合周边居民的消费需求和城市商业发展趋势，引入新的业态。将传统的零售为主转变为集购物、餐饮、娱乐、文化体验为一体的综合性商业体。增加亲子游乐、健身休闲、艺术展览等业态，满足不同年龄层次消费者的需求。在空间设计上，对老旧商场进行重新规划，打造宽敞明亮、富有特色的购物环境。引入智能化设施，如智能导视系统、电子支付便捷通道等，提升消费者的购物体验。同时，注重商场的外立面改造，使其与城市整体风貌相融合，成为城市的新地标。通过这些改造措施，老旧商场不仅能够重新吸引消费者，还能带动周边区域的商业活力，提升城市的商业品质。
（二）闲置厂房的多元利用
闲置厂房在城市中大量存在，这些曾经承载着工业辉煌的建筑，如今往往被闲置荒废。但它们具有独特的空间优势和历史文化价值，在城市更新中具有巨大的盘活潜力。
一方面，可以将闲置厂房改造为创意产业园区。利用厂房宽敞高挑的空间，打造适合文创企业、设计工作室、影视制作公司等入驻的办公场所。保留厂房的工业元素，如裸露的水泥梁柱、陈旧的机器设备等，加以艺术化处理，营造出独特的艺术氛围。配套建设共享会议室、展示空间、休闲区域等，为入驻企业提供便利的服务。另一方面，闲置厂房可以改造为仓储物流中心。随着电商行业的快速发展，对仓储物流空间的需求日益增长。厂房的大面积空间和相对便利的交通位置，适合改造成现代化的仓储物流设施，满足货物存储和配送的需求。此外，还可以将闲置厂房改造为体育场馆、文化活动中心等公共服务设施，为周边居民提供休闲娱乐的场所，完善城市的公共服务功能。通过这些多元利用方式，闲置厂房能够重新焕发生机，为城市发展创造新的价值。
三、税收优惠与审批简化的市场影响
（一）税收优惠激发市场活力
税收优惠政策是鼓励企业参与城市更新的重要手段。在城市更新项目中，政府可以给予企业一系列税收优惠。例如，对于参与老旧小区改造、低效资产盘活等城市更新项目的企业，减免企业所得税。对项目建设过程中涉及的土地增值税、契税等给予一定程度的减免或优惠税率。这样一来，企业的投资成本降低，利润空间增加，大大提高了企业参与城市更新的积极性。
以某参与老旧商场改造的企业为例，在没有税收优惠政策时，项目整体投资回报率较低，企业参与的意愿不强。但在享受税收优惠政策后，企业在项目中的税负明显减轻，投资回报率提高了 [X]%，这使得企业积极投入到老旧商场的改造项目中，不仅提升了商场的品质，还带动了周边商业的繁荣。税收优惠政策就像一把钥匙，打开了企业参与城市更新的大门，激发了市场的活力，吸引更多的社会资本涌入城市更新领域，推动城市更新项目的快速落地和实施。
（二）审批简化加速项目推进
在过去，城市更新项目往往面临繁琐的审批流程，从项目立项到开工建设，需要经过多个部门的层层审批，耗时较长，这在一定程度上阻碍了项目的推进。为了解决这一问题，政府大力推进审批简化改革。
通过建立联合审批机制，整合规划、住建、环保等多个部门的审批流程，实现信息共享、同步审批。例如，在《北京市城市更新条例》中就明确优化了招投标、并联办理、审批标准、消防安全管理和经营许可等项目审批手续。以前一个城市更新项目的审批可能需要数月甚至数年时间，现在通过审批简化，一些项目的审批时间缩短了 [X]% 以上。这使得项目能够更快地启动建设，减少了时间成本和资金成本的浪费。审批简化提高了政府的行政效率，为企业提供了更加便捷高效的服务，促进了城市更新项目的顺利推进，让城市更新能够更快地见到成效，提升城市的整体形象和居民的生活质量。
2025 年，城市更新在政策红利的推动下，展现出广阔的发展前景。从最新政策的出台到低效资产的盘活机遇，再到税收优惠和审批简化对市场的积极影响，每一个环节都相互关联，共同构成了城市更新这片充满潜力的 “新蓝海”。无论是政府、企业还是居民，都应抓住这一机遇，共同推动城市更新的发展，让我们的城市变得更加美好。
