在商业地产领域摸爬滚打这些年，我们见证了无数商业街的崛起与兴衰。当下，一个棘手的问题摆在众多项目开发商面前：周边商业同质化现象愈发严重，自家商业街该如何突围，在激烈的竞争中脱颖而出？今天，咱们就来好好唠唠这个事儿。
商业街同质化，说白了，就是大家卖的东西差不多，店铺装修风格相似，活动玩法也没啥新意。你走进一条商业街，感觉和其他地方的商业街没啥两样，都是那些常见的连锁品牌，服装店里卖着大同小异的款式，餐饮店飘出相似的香味，娱乐场所也是千篇一律的设施。这种现象带来的负面影响可不少，最直接的就是消费者逛腻了，没了新鲜感，客流量逐渐下滑。商家们也不好过，因为竞争激烈，只能打价格战，利润空间被压缩得越来越小，有些实力弱的商家甚至只能关门大吉，商业街的整体经营状况陷入恶性循环。
为啥会出现这种同质化严重的情况呢？从项目开发前期来看，很多开发商在选址和定位阶段就缺乏深入调研。没有对当地消费群体的年龄结构、消费习惯、收入水平等进行详细分析，也没充分考察周边已有的商业项目。看别人做什么赚钱，就跟风做什么，根本没考虑自家项目的独特优势和市场空白点。比如，某个区域年轻人居多，消费需求偏潮流时尚、娱乐体验，但开发商却照搬其他成熟商业街的模式，引入大量传统的中高端零售品牌，结果自然是水土不服。
在招商环节，也存在很大问题。优质品牌资源毕竟有限，大家都想引入那些知名连锁品牌，因为它们有一定的客源基础和品牌影响力。这就导致很多商业街的品牌组合高度相似，你有星巴克，我也得有；你引进了优衣库，我也不能落下。而且，招商团队在与品牌洽谈时，往往只关注品牌的知名度，忽视了品牌与商业街整体定位的契合度，以及品牌能否为商业街带来差异化竞争力。
商业街运营过程中，缺乏创新和持续优化的动力也是重要原因。一旦商业街开业，运营方就觉得大功告成，按部就班地收租金、做些常规的促销活动。不关注市场动态，不了解消费者需求的变化，也不愿意投入资金和精力去尝试新的业态、新的营销玩法。时间一长，商业街就变得暮气沉沉，难以吸引消费者的目光。
那面对如此严峻的形势，商业街该怎么突围呢？这就需要开发商和运营团队从多个方面发力。
首先，精准定位是关键。要深入了解项目所在区域的消费群体特征。可以通过问卷调查、访谈等方式，收集消费者的意见和需求。比如，如果周边是高校聚集区，学生群体就是主要消费对象。他们追求时尚、潮流，喜欢新鲜事物，消费能力相对有限但消费频次高。那么商业街就可以定位为 “青春潮流街区”，主打潮流服饰、网红餐饮、创意零售、娱乐体验等业态，像一些平价的潮牌店、动漫周边店、密室逃脱、DIY 手工坊等就很适合入驻。
要是周边是成熟的居民区，居民以家庭为主，消费需求更倾向于生活服务、亲子娱乐、健康养生等。商业街就可以定位为 “社区生活中心”，引入生鲜超市、母婴店、亲子游乐场所、健身房、中医理疗馆等业态，满足居民的日常生活需求，让他们在家门口就能享受到便捷的服务。
在业态规划上，要打破常规，打造差异化的业态组合。除了常见的零售、餐饮、娱乐业态，不妨引入一些特色小众业态。比如，现在手工体验类业态很受欢迎，像陶艺工作室、木工坊、皮具制作店等。消费者可以在这里亲手制作属于自己的手工艺品，既能享受动手的乐趣，又能获得独一无二的产品，这种体验是传统零售业态无法提供的。
还可以结合当下的热点和趋势，引入一些新兴业态。比如，随着人们对健康的重视程度不断提高，轻食餐厅、运动康复中心、智能健身设备体验店等健康养生类业态有很大的市场空间。再比如，随着虚拟现实（VR）、增强现实（AR）技术的发展，相关的体验店也能为商业街增添科技感和新鲜感，吸引年轻消费者前来打卡。
同时，要注重业态之间的互补性和协同效应。比如，在餐饮区附近设置一些休闲娱乐场所，消费者吃完饭可以直接去唱歌、看电影或者玩游戏，增加他们在商业街的停留时间和消费频次。或者在零售区打造一些主题街区，将相关联的品牌集中在一起，形成集聚效应。比如打造 “文创街区”，把书店、文具店、创意礼品店等集中在一个区域，吸引文创爱好者前来逛游，提高消费者的购物效率和满意度。
品牌选择与引入也大有学问。在引入品牌时，不能只盯着那些知名连锁品牌，要更多地关注一些有特色、有潜力的小众品牌和本土品牌。小众品牌往往具有独特的设计理念、产品风格和品牌故事，能够为商业街带来差异化竞争力。本土品牌则更了解当地消费者的需求和文化，更容易与消费者产生共鸣。
可以举办一些品牌孵化活动，为有潜力的小众品牌和初创品牌提供场地、资金、运营支持等，帮助它们成长。同时，与这些品牌建立长期合作关系，共同打造具有特色的商业场景。比如，某商业街引入了一个本土的原创设计师品牌服装小店，通过为其提供显眼的店铺位置、线上线下宣传推广等支持，该品牌逐渐在当地积累了人气，吸引了不少追求个性的消费者前来购买，也为商业街带来了独特的时尚氛围。
除了引入新品牌，对现有品牌进行升级和改造也很重要。可以鼓励品牌进行店铺形象升级，打造个性化的装修风格。比如，一家传统的咖啡店，可以通过重新设计装修，融入当地的文化元素，打造成具有地方特色的主题咖啡店，吸引更多消费者的关注。还可以推动品牌进行产品创新和服务升级，与商业街的整体定位相契合。比如，一家中餐厅可以根据当地消费者的口味偏好，研发一些特色菜品，推出定制化的餐饮服务，满足不同消费者的需求。
场景化营造也是商业街突围的重要手段。通过打造独特的场景，让消费者在购物的同时，获得情感共鸣和美好体验，从而提高他们的忠诚度。可以从建筑设计、景观布置、公共设施等方面入手，营造出具有主题特色的商业场景。
比如，打造 “复古主题商业街”，建筑外观采用复古风格的设计，街道上设置复古的路灯、电话亭、有轨电车模型等景观小品，店铺装修也统一采用复古风格，让消费者仿佛穿越回过去，感受复古文化的魅力。再比如，打造 “生态主题商业街”，在街道上种植大量的绿植，设置水系景观、生态科普展示区等，营造出自然、舒适的购物环境，满足消费者对绿色、健康生活的追求。
除了硬件设施的场景化营造，还可以通过举办各种主题活动，打造动态的场景体验。比如，定期举办音乐节、艺术展、文化节等活动，吸引不同兴趣爱好的消费者前来参与。在节假日或者特殊纪念日，举办主题派对、亲子活动、情侣互动活动等，增加消费者的参与感和互动性。例如，某商业街在情人节期间举办了一场 “浪漫星空下的约会” 主题活动，在街道上布置了星空投影、爱心拱门等浪漫场景，邀请情侣们参加各种互动游戏和情侣摄影比赛，活动期间商业街的客流量和销售额都有了显著提升。
数字化运营对于商业街的发展也越来越重要。借助大数据、人工智能、移动互联网等技术，能够更好地了解消费者需求，优化运营管理，提高营销效果。
通过安装在商业街各个角落的摄像头、传感器等设备，收集消费者的行为数据，如客流量、停留时间、行走路线、消费偏好等。利用大数据分析技术对这些数据进行深入分析，了解消费者的需求和行为习惯，为精准营销和业态调整提供依据。比如，如果数据分析发现某个区域的消费者停留时间较短，消费转化率较低，就可以考虑对该区域的业态进行调整，引入更具吸引力的业态或者优化店铺布局。
利用移动互联网技术，打造商业街的线上平台，如微信小程序、APP 等。消费者可以通过线上平台了解商业街的店铺信息、活动信息、优惠信息等，还可以在线上进行预约、点餐、购物等操作。线上平台还可以实现会员管理、积分兑换、在线客服等功能，提高消费者的购物体验和满意度。例如，某商业街通过微信小程序推出了 “线上商城” 功能，消费者可以在线上购买商业街内商家的商品，享受送货上门服务。同时，小程序还会根据消费者的浏览记录和购买历史，为其推荐个性化的商品和优惠活动，提高消费者的购买转化率。
利用人工智能技术，实现智能停车、智能导购、智能客服等功能。比如，通过智能停车系统，消费者可以提前在手机上查询商业街停车场的空余车位，预订车位，到达停车场后自动识别车牌进入，离开时自动扣费，提高停车效率。智能导购系统可以根据消费者的位置和需求，为其推荐附近的店铺和商品，提供导航服务。智能客服则可以随时解答消费者的疑问，提供帮助，提升消费者的服务体验。
最后，强化商业街的运营管理和服务水平。一个好的运营团队，能够协调各方资源，解决各种问题，为商业街的持续发展提供保障。
运营团队要建立完善的管理制度，包括商户管理、环境卫生管理、安全管理、物业管理等方面。加强对商户的日常监督和管理，确保商户遵守商业街的规章制度，保证商品质量和服务水平。定期对商业街的环境卫生进行检查和清理，营造整洁、舒适的购物环境。加强安全管理，安装监控设备，配备安保人员，制定应急预案，确保消费者和商家的人身财产安全。提升物业管理水平，及时维修和保养商业街的基础设施和公共设施，保障商业街的正常运营。
运营团队还要注重与商家的沟通和合作。定期组织商家召开座谈会、培训会等活动，了解商家的需求和困难，为商家提供经营指导和支持。帮助商家解决在经营过程中遇到的问题，如协调与供应商的关系、处理消费者投诉等。同时，鼓励商家之间加强合作，开展联合营销活动，共同打造商业街的品牌形象。
在服务水平方面，要从消费者的角度出发，提供贴心、周到的服务。在商业街的入口、重要节点设置服务台，为消费者提供咨询、投诉、失物招领等服务。提供免费的无线网络、休息座椅、母婴室、无障碍设施等，满足不同消费者的需求。培训商业街的工作人员，提高他们的服务意识和专业素养，让消费者感受到热情、专业的服务。
周边商业同质化严重的情况下，商业街要想突围并非易事，但也绝非无路可走。只要开发商和运营团队能够找准定位，打造差异化的业态组合，引入特色品牌，营造独特的场景体验，借助数字化手段优化运营管理，提升服务水平，就一定能够让商业街在激烈的竞争中脱颖而出，实现可持续发展。希望今天分享的这些内容，能给各位项目开发商一些启发，在商业地产的赛道上闯出一片属于自己的新天地。
