▸ 范湖里特色商业街的主入口
2021年9月30日，位于范湖地铁站内的「范湖里」正式开街。这是龙湖商业的首个轻资产特色商业街，也是武汉地铁集团在地铁沿线及车站内推出匠心城、匠心街、匠心汇等自营项目之后，与专业的商业地产企业的创新合作项目。
作为立足武汉、面向全国的B端自媒体，笔者对华中区域主要城市的地铁商业街及地铁上盖项目较为熟悉，也在上海等城市看过更为出彩的地铁商业项目。(同类型项目导览：争做「中部第一街」的长沙国金街，有何出彩和借鉴之处？)
那么，作为武汉地铁商业的「新物种」，本次开业的范湖里又有哪些新看点？以下，笔者将从项目特点、地铁物业、商圈互通这三大维度进行解析。
范湖里的逻辑和新意
客流大站 商业需求 合作双赢
客流基础和商业创新
作为武汉地铁客流量较大的地铁2号线、3号线双线交汇的换乘大站，2012年启用的范湖地铁站素以「超长的换乘通道、超大的站内空间、超多的换乘人群」而在年轻的地铁通勤一族中声名远扬。
▸ 武汉地铁2号线、3号线的客流量和客流强度都排名靠前
▸ 范湖地铁站超长的换乘通道
随着范湖地铁站周边的住宅小区、城市公园、文化场馆、办公楼宇、高端酒店、商业配套等不断完善，这处位于汉口地理中心的新兴城市级商圈——「范湖商圈」正在快速崛起之中。
特别是与范湖地铁站无缝连接的TOD项目「武汉江宸天街」的成功启幕，为整个商圈带来了全新的商业活力和更广的商业辐射力。
▸ 夜色中的武汉江宸天街
武汉江宸天街自开业以来持续火爆的人气，让武汉地铁集团看到了TOD项目与地铁运营的双向促进作用；而日日夜夜在地铁站和商场之间奔流不息的年轻人，更让武汉地铁集团发现了新的商机——把地铁站与商场之间的步行通道升级成站内特色商业街。
同时，为了与武汉江宸天街的整体风格和品牌招商保持一致，作为地铁站地下通道业主方的武汉地铁集团授权龙湖商业作为运营方，在历经40天的改造周期后，打造出对于合作双方而言都是创新经营模式的武汉地铁商业新物种——「范湖里」。
▸ 范湖里是位于范湖地铁站E出口和F出口之间的站内商业街
有所突破的地铁商业
如果单就项目体量和硬件设施而言，范湖里与武汉地铁集团的其他站内商业街相比似乎并没有很大区别。
LAB君在范湖里从头走到尾，耗时约5分钟；其不到200米的一字动线通道、不足1000平方米的商业面积以及仅10多家入驻商户让项目显得相当「MINI」；然而，仔细品味一番，却不乏诸多用心之处。
迎合年轻人审美的主题空间，通过覆盖主通道、F出口、G出口的醒目蓝色主视觉，以及围绕「范」为主题的SLOGAN，与地铁站内灰白主视觉形成强烈反差；不仅突出范湖里的活力属性，也构成了与武汉江宸天街红、蓝、橙三种主色调融为一体的视觉延伸。
▸ 范湖里内的蓝色主视觉和SLOGAN
与武汉江宸天街更好地串联，作为范湖地铁站上盖的TOD项目，武汉江宸天街拥有多个无缝对接地铁站的通道，并贴心地以不同色彩的指示牌对应不同的地铁线路。本次开街的范湖里，不仅带来了串联商场的新通道，更体现出TOD商业模式的集聚和辐射能力。
▸ 武汉江宸天街商场内对应地铁2号线、3号线的不同指示牌
▸ 范湖里内的F出口直接连通武汉江宸天街
贴近年轻人需求的品牌招商，引入了虎头局•渣打饼行、HEYBDS•喜布斯、Sevenbus、一点点、金童子、辣过界、老乡鸡、黄蜀朗鸡公煲、米国煲仔饭、栗禾堂、绝味鸭脖、标头串烧、TODAY、VIVO等10多家以轻食快餐为主并包含便利店的品牌组合，其目标客群就是以范湖站为目的地的年轻通勤一族。
▸ 「范湖里」的入驻品牌墙
▸ 入驻的部分品牌，注意每家店铺门前的侧招
▸ 并没有同步开业的老乡鸡
本次创新合作的意义
从细节上看，范湖里和武汉地铁集团以往的站内商业街相比，虽然在硬件设施方面变化不大，但在商业运营方面则体现出较大的进步：其主题化打造更具吸引力，与购物中心的连贯性更强，品牌招商相对也更出色。
从宏观上看，作为龙湖商业首个轻资产特色商业街和少见的非武汉地铁集团自主运营的地铁商业，范湖里不仅进一步加强了武汉江宸天街的客流导入和辐射范围，也为武汉地铁集团的闲置资产赋予了新的商业价值。对于龙湖商业和武汉地铁集团而言，这无疑是双赢的局面。
▸ 范湖里的主入口
暨待突破的地铁商业
曾经火爆 如今艰难 他山之石
疫情前的快速发展
在2017年至2019年期间，基于武汉地铁建设的爆发式增长，武汉地铁集团运用「地铁+物业」的发展战略，对站点、车场和周边区域(含地下空间)进行综合开发，以轨道交通为轴线，以地铁站点为依托，打造出极具特色的地铁商业。
截止2019年底，武汉地铁集团已开出近20处覆盖武汉三镇的地铁商业项目，涵盖大型上盖项目「匠心城」、地铁上盖商业街「匠心街」以及地下站内商业「匠心汇」三条产品线，一时间风头正劲。
▸ 2018年开业的匠心汇•徐东大街是国内首个「时光主题」地下商业街
同时，初尝商业地产开发甜头的武汉地铁集团进一步扩张，在全市范围内围绕新老轨道交通线路在建和规划有数十个新的自持地铁物业，计划打造包括商业、办公及高端酒店等多元业态组合的庞大项目集群。
▸ 武汉地铁集团持有的部分商业项目信息(仅供参考)
▸ 武汉地铁集团持有的部分商业项目分布(仅供参考)
现阶段的艰难困境
然而，2020年初的疫情对武汉地铁商业的发展带来了剧烈冲击，以至于从2020年至今，武汉地铁集团没有任何一处新的「匠心」系产品问世。
地铁物业的入驻品牌多以抗风险能力较差的中小商户为主，在疫情之后的一段较长时期内，由于呈断崖式下降的武汉地铁客流趋势，使得先前火爆的地铁物业出现大面积退铺；除少数明星项目外，大部分在营项目陷入骤冷，而更多的新项目则无法按期开业。
▸ 去年疫情之后的匠心汇•取水楼
▸ 早已完工却一直处于招商状态的匠心汇•田田广场
新时期如何涅槃重生？
在后疫情时代，武汉很多与地铁站无缝对接的商场凭借专业的运营能力及强大的品牌资源，不仅迅速走出了经营低谷，其持续推动的品牌更新和改造提升更形成了新的人气氛围，武汉的零售商业市场展现出令人惊讶的复苏能力和强大的消费潜力。
于是，在武汉的很多新老商圈，陷入冷清或者无法开业的地铁商业与人气高涨的购物中心、商业街形成了鲜明的反差。
▸ 位于地铁6号线武胜路站的匠心汇•武胜路已多年未能开业
▸ 与武胜路站无缝对接的凯德广场•武胜打造的美食街区和引入的人气品牌
作为应对，武汉地铁集团改变了先前的产品定位和经营思路，先后推出了「梨园•漫Oprea商业街、大智荟、中南荟、玉带茗都」等多个硬件设施出色的自营商业项目；但相对而言，新项目所引入的品牌档次依旧有待提升。
▸ 位于地铁8号线梨园站的梨园•漫Oprea商业街
范湖里作为武汉地铁集团与专业的商业地产开发运营商的创新合作项目，已然表现出更强的运营能力和更出色的商业活力。
或许双方的本次合作，可以作为一个蓝本进行参考和推广，从而盘活众多闲置的地铁物业，也能为正在规划建设中的多个重点项目提供更成熟的商业模式和更广阔的发展空间。
▸ 武汉远洋里CITYLANE的B1层是钟家村地铁站至归元寺的「最短步行路线」
▸ 杭州万象城连接杭州地铁4号线江锦路站的地下通道
武汉商圈的互联互通
各自为战 顺应时代 已在改变
制约商圈发展的突出问题
范湖里所在的范湖商圈，目前聚集了华发中城商都、武汉市菱角湖万达广场、泛海城市广场、武汉江宸天街等多个大体量的商场；加上后襄湖公园、武汉博物馆以及在建中的高端酒店项目和调研选址中的武汉市图书馆新馆等，整个商圈的能级还在持续提升。
▸ 已于本月进入试营业阶段的华发中城商都
然而，以上商场中仅有武汉江宸天街与地铁站直接连通，其他项目都需要出站步行抵达；同时，商圈内各大商场之间的互联互通也较差，大家似乎都习惯于「各自为战」，而并没有积极地「组团发展」。
范湖商圈不是个例，在武广商圈、楚河汉街商圈、光谷广场商圈等多个城市级商圈，都存在地铁站接驳不足或者互通性较差的问题。相较于上海、杭州等城市更加完善成熟的规划设计和商业理念，武汉的商业发展既需要打破传统思维，更需要顺应时代变革。
▸ 超脱传统地铁商业范畴的上海兴业太古汇地铁廊
▸ 北京SKP连接大望路地铁站的地下通道
▸ 杭州钱江新城内串联各大商业体的空中连廊
具有引领性的龙头商圈
令人欣慰的是，在被誉为「华中第一商圈」的武广商圈，已在积极做出表率。
K11集团投资改造的利济北路地下通道已于去年底投入使用；而由政府投资建成的跨越解放大道的「同济健康天桥」，不仅以抗疫主题表达了武汉人民对援鄂医疗队的感谢，更进一步改善了解放大道南北的互通性。
▸ 利济北路地下通道改善了武汉K11和商圈核心区的互通性
▸ 已经投入使用的同济健康天桥
武商集团已全面升级了连通地铁2号线中山公园站A出入口的地下通道，而已打通的连接武商MALL | 国广、武汉恒隆广场、轻轨1号线利济北路站的「武商人行天桥」也即将改造完工。
▸ 改造完成的连通武商MALL的地下通道
▸ 武商人行天桥改造效果图
恒隆地产投资建设的连通武汉恒隆广场B2层、武商MALL B1层商业区(预留)、汉商武展购物中心B1层商业区、武展下沉广场(预留)、中山公园地铁站A出入口的「武汉恒隆广场地下西通道工程」一期项目也即将开工。
▸ 武汉恒隆广场地下西通道工程效果图
武汉在建设国际消费中心城市的崛起之路上，打造世界一流的国际化商圈势在必行，这需要各级政府的支持和引导，更需要各大商业体之间紧密互联、组团发展，既相互竞争、也相互合作。
如此，才能体现武汉商业的包容精神；
如此，才能引领武汉商业的健康发展；
如此，才能展现城市商业的无穷魅力。
文章来源：新商业LAB
