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社区商业大有可为,如何挖掘社区型购物中心的商业价值?

来源:和桥机构       作者:和桥机构       时间:2021-11-19


社区商业发展的优势

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。对比国外已经拥有了成熟的社区商业模式,国内社区商业仍处于发展阶段,但令人欣喜的是国内的商业地产沃土已经孕育了不少良好的种子。



首先,伴随高速城镇化进程和以地产商为核心驱动力的购物中心建设,在过去二十多年间我国人均购物中心面积已经发展到一个很高的水平,超过英法德日等发达国家,达到0.48,接近城市国家新加坡的面积数值0.54,发展社区商业的潜力巨大。


其次,在增量红海、存量蓝海的行业趋势下,万达、华润、龙湖等企业都开始做轻资产输出,地产属性(质量-进度-成本)转变成商业属性(招商-推广-运营)和金融属性(投-融-管-退)。因此有商业属性的企业在行业竞争中拥有更强的优势。


但行业发展面临的一个问题是生存空间被严重挤压,例如朝阳大悦城2015年与2017年客流量数据对比来看,短短两年就大幅度减少,是由于其周边开发了多个商业项目,从而辐射范围被严重挤压,这要求购物中心不断增加自己的复购销售额,对开发商和运营商都是严重考验,也急需一个新型的思路和模式来应对危机。


同时在疫情影响下,消费者的消费习惯发生了深刻变化。根据汇纳数据得知2021年国庆总客流7.86亿人次,场均日客流26766人次,比2020年国庆下降8.3%,比2019年国庆下降24.0%,消费者逐渐变宅,消费需求渴望在家门口解决,这也给社区购物中心带来机会。


政策上我们看到从鼓励区域购物中心到鼓励社区商业的变化,如浙江省率先提出“未来社区”的概念,希望“三化九场景”能够在社区周边解决。




从国外的案例来看,新加坡尽管有不少优质的购物中心,但大多数消费是依靠邻里中心解决的,一个邻里代表3000到9000户,希望步行10分钟就能解决消费问题;美国KIMCO是北美最大的露天开放式社区商业购物中心持有人和运营商,有超过900家门店,体量庞大,对比国内万达是400多家。



依据行业观察,可以大胆推测未来商业模式趋于两种,一种是一站式、远距离辐射,低频加高频的目的式商业,超大体量的区域购物中心,一种就是近的,便利的、精准的,高频加迭代的社区型购物中心。


因此从政策导向、消费习惯还是国外成熟模式的借鉴,都能看到未来国内在社区商业领域会诞生一个伟大的公司。

未来社区购物中心的想象

社区购物中心和区域购物中心在商圈业态占比大致相当,但细分业态类型占比,便利店和超市在社区商圈中占比超高,这就是社区购物中心的竞争力。



尽管上文提及在增量红海和存量蓝海的商业趋势下,购物中心的生存空间被严重挤压,但实际行业并未形成垄断,例如中国超过3万平米的购物中心大概有一万家,万达有400多家,市场份额仍较低,并且近年仍有不少创新型购物中心在不断涌入,这源于供给侧改革的影响。


诸多优秀案例不再赘述,此处举例上海TX淮海购物中心,带给行业人的启示是在小体量的商业面积下注重公共空间的展示,如品牌快闪店,此举扩大了销售品牌的数量,临时性的品牌甚至多于固定品牌。


在联华的消费者访谈中有一个消费者说道“联华像邻居一样”,相信未来的商业需要打造人格化品牌,就如同李佳琦、薇娅一样,消费者相信这个人从而买他推荐的东西,社区商业也要做到让消费者信任。虚拟偶像如今成为行业热点,或许将是社区商业未来发力的着重点之一。

结语

未来购物中心的战场是"大的"区域性购物中心和"近的"社区购物中心,而后者仍有极大的蓝海待开发,必将诞生伟大的公司。

联华本身就拥有社区商业竞争力之一的超市作为基础,转型社区商业拥有巨大的优势,并始终保持追求创新,积极变革的态度,未来值得期待。


文章来源:和桥机构

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