2023年3月24日,商业地产政策迎来大动作,国家发展和改革委员会(简称“发改委”)发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作》的通知(下称“236号文”)。整体来看,236号文共提出了4方面措施以进一步推进商业地产REITs常态化发行工作。
此项政策一出,在各界特别是商业地产界掀起轩然大波,这是我国公募REITs范围首次拓宽到商业地产领域。特别是对于大批已涉足商业地产的企业来说,这是一剂至关重要的强心针。
存量盘活、现金流改善的绝佳机会
REITs应用于商业地产,主要产生以下几方面影响:
一是资金融通。通过将房地产资产打包成REITs,并在证券市场上公开交易,商业地产公司可以吸引更多的投资者资金,从而增加公司的资本实力,扩大业务规模,促进行业的资金融通。
二是投资机会。投资商业地产通常需要较大的资金和专业的管理经验,对一般投资者来说门槛较高,而通过REITs,普通投资者可以通过购买REITs的股票,间接参与商业地产市场,分享房地产资产的收益,从而实现资产配置多样化和风险分散。
三是市场透明。作为公开交易的金融工具,REITs需要按照证券法律法规的规定进行财务披露和信息披露,使市场参与者能够更加全面地了解商业地产公司的财务状况、经营业绩和资产配置情况,从而提高市场的透明度和投资者的信心。
四是产业结构调整。通过发行REITs,商业地产公司可以将房地产资产从公司资产中剥离出来,形成独立的资产管理公司,从而更加专注于运营和管理房地产资产。这有助于促使商业地产公司更加专业化和规模化,并通过资产的分散化和专业管理提高房地产投资的效率和收益。
近期,万和证券担任计划管理人和销售机构的“大唐盛世1-5期资产支持专项计划”于上交所成功获批,拟发行规模7.51亿元。这是全国首单储架式消费基础设施类REITs,陕西省首单国企类REITs。发行主体为西安曲江文化产业投资(集团)有限公司,底层资产为大唐不夜城商业物业。
大唐不夜城REITs的成功发行,将充分发挥资本市场的作用,为大唐不夜城提供更多的资金支持和发展空间,有助于其实现资产证券化、资本市场化、运营专业化,进一步提升资产价值和收益水平。
由此可以看出,在236号文的加持下,消费基础设施REITs是对整个商业不动产市场的利好,但短期内能够迅速吸收红利的,主要还是提前布局了商业赛道、在一二线核心商业板块拥有优质商业项目的行业领军者,特别是国央企,这些企业商业运营能力全面,抵押受限较少。
由于流动、变现能力不强,一般能力的房企不敢轻易下手啃商业类业态这块骨头,只有兼具资金实力与多元化运营能力的房企,才敢在商业地产领域持续投入。今年这些企业熬过漫长的寒冬,迎来了市场的“解冻”,REITs开闸能够有效激活这些“沉睡”的资产,大幅改善商业地产的现金流并实现长远经营预期。
同时,针对商业地产REITs的首发资产的发行门槛,此次236号文也明确了相关规定。
可见,能够首发进入REITs市场的必定还是那些经营稳定、现金流健康,增值空间良好的商业资产。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式,努力提高项目收益水平,达到项目发行要求。
此闸一开,相信市场上将有大量类似REITs的产品涌现,为了加快现金回流,改善资产负债表,大部分产品预计会处于价格洼地状态,理想的资产价格叠加商业不动产的REITs机会,将会激发更多稳健企业的投资并购意愿。
可以预见的是接下来商业不动产领域的收并购动向或将更加频繁,同时助推商业地产的集中度进一步提升。而那些现金流实力强劲的并在商业领域坚定布局的房企,有望进一步提升发展速度,强者恒强。
轻重资产分离,服务模式分化带来新机遇
以前,没有“金刚钻”不敢揽“瓷器活”的大部分企业面对可能承受巨大的流动性风险的商业地产的机会多半会选择战略性放弃,然而这次商业REITs开闸后,行业对于商用物业的看法将会得到彻底的颠覆。
针对有商业板块布局的企业,面对全新的发展逻辑,商业有了脱离住宅开发主业的底气,或将助推企业商业板块将走向独立,加速房企的多元化转型。针对过去不能、不敢运作商业物业的房企,现在也完全可以调整预期,去增设商管公司,投入人力物力去将资产管理做起来。
当然,随着市场发展,后期商业地产REITs市场的参与者较多,市场竞争可能会进一步加剧,从而推动商业地产行业的创新和发展。商业地产企业也需要注重精细化的运营与盘活,不断提升运营效率、增加资产价值、提供更具吸引力的投资产品等,以保持竞争优势。
近几年,国内龙头商业地产企业受新增自持资产回报率降低和房企资金流限制等诸多因素影响,也都纷纷走向轻资产管理之路,并涌现出多个商业物业的轻资产上市公司。擅长商业地产轻资产输出的规模型玩家已超过20家,但目前商管轻资产服务的细分程度并不高,大多集中于购物中心这一种资产类型上,同时资产的运营能力也是参差不齐。
从236号文中我们清楚地看到,政策支持的除了购物中心外,还包括百货、农贸市场和社区商业三种不动产类型。随着商业地产REITs的打通级落地,预设未来会出现三种可能性:
第一,重资产与轻资产的分离将加速,更多专业轻资产公司服务于资产持有方;
第二,随着购物中心、农贸市场、百货和社区商业等各类资产REITs赛道打通,针对不同商业业态的资管与物管服务,将成为商业地产领域比较确切的机会,在更加细分的赛道中有望冲出一批轻资产管理机构;
第三,236号文明确,发起人(原始权益人)应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度,这为未来商业创新升级提供了可持续的资金保障。
新政下商业地产面临的挑战和突围策略
1.REITs高速发展5大挑战
相对于国外发达国家,REITs在中国的发展速度相对滞后,国内的发展环境还待进一步提升,REITs高速发展还面临以下挑战。
一是监管政策严控。目前,中国对REITs的监管政策尚处于探索阶段,尽管监管政策和法规尚不完善,但是REITs在中国也面临着监管限制红线,例如投资资产类型、投资比例、杠杆限制等。
二是入市门槛高。中国监管机构设定REITs的杠杆比例不得超过45%,且需满足一定的负债与资产比例要求。相较于其他国家的REITs,中国REITs的杠杆比例较低,这对其融资能力产生了限制,提高了其入市门槛,也可能进一步影响其投资回报和吸引力。
三是市场竞争激烈。中国房地产市场竞争激烈,所以也衍生了包括传统的房地产开发、房地产基金等多种投资方式。与其他投资方式相比,REITs在中国的市场份额较小,需要面对激烈的市场竞争,包括在吸引资金、投资标的的选择和管理等方面,以及如何获得市场更多的关注。
四是交易流动性不足。REITs通常在证券交易所上市交易,但目前中国境内的REITs市场相对较小且交易流动性较低,这可能导致投资者在需要提前退出投资时面临较大的困难,从而进一步影响投资者的买卖决策和资金管理,也限制了REITs的市场参与度和发展。
五是税收和财务安排复杂。包括资产转让税、资本利得税、房地产税等,其税率较高且计算方式较为复杂,将可能对REITs的经营和投资回报产生影响。同时REITs需要遵循中国的财务报告和审计要求,包括报告标准、报告期限、报告格式等,这可能需要投入较多的财务和审计资源,并且需要确保财务报告的准确性和合规性。
2.投资、运营、退出阶段算好“账”
面临全新的市场情况和业务格局,如何搭建全新的商业逻辑,算好商业地产的“账”以提高持有项目的资产回报,就显得尤为重要。一来增加决策的动力,提高投资意愿和吸引力;二来可以用收益的相对确定性应对各类不确定性。
通常商业地产的“账”面临投资测算表未考虑商业经营逻辑、经营中无科学数据支撑决策、退出未有接驳资产市场测算三大问题。
以终为始,资产管理模型应作为“算账”工具给予管理者科学的数据支撑。
一是投资阶段的“买账”,把账算清楚解决项目能不能拿、能不能退的问题。
资产管理模型以资产退出为终点,所以投资阶段评估指标在设置的时候综合行业经验和资本市场的要求,可以选取第三年的EBITDA-U或NPR、全周期IRR作为评估资本质量的核心指标,这个指标反映了营运净收入对期初总投的覆盖情况,理论上是用营运净收入算的“投资回收期”,能更加客观的反映一个商业项目的营运情况和资产价值,是资产价值投资测算关键指标也是衡量资产证券化的关键指标,国外资本市场认为EBITDA-U≥6%是发行REITs的门槛条件,8%-12%则是优质资产。
二是运营阶段的“做账”,把账做上去,资产获得资本市场的认可。
基于评价资产经营好坏及达到资本市场基准线以形成一套资产管理指标:EBITDA或NOI、EBITDA-U或NPR、资产估值和IRR。
同时,结合业务分解为四大核心业务指标:期初总投、开发周期、首年EBITDA或NOI、EBITDA或NOI增长率。
通过运营达成核心业务指标,实现资产增值,解决“算账”和“业务”两层皮的问题,从时间和金额的维度达到资产快速成熟的目的。
三是退出阶段的“认账”,算出来的账应受到资本市场的认可。
资产管理模型以市场认可的资产估值方法,综合考虑收益贴现法和资本还原法,根据资产运营状况、周边可比物业估值等因素调节两种算法的比例,得到经营期内资产的动态估值,结合前期投入与开发周期等得到资产证券化退出的最佳时间和对应的融资金额。
3.提升持有项目资产回报
针对资产回报管理的三大重点指标即NOI、NPI和EBITDA,可推导出商业地产投资回报率公式:
基于此回报率公式,可从项目不同阶段采取差异化措施提升项目资产回报。
在开发阶段,关注“开发总成本”。部分“经营阶段”的回报影响因素如可租面积总量等,往往会受限于开发阶段的前置规划,因此开发阶段需控好可能影响经营的关键因素。
在经营阶段,主要有总收入、成本费用和改造支出三大方面影响管理回报。
提升总收入,可从提高综合可租面积、确保出租率、提高租金单价、适当提高多种经营收入、增加客流和科学规划收入结构等因素上考虑;
降低成本费用,可从提高人效、降低能耗、提高费效(会员/推广)、降低非必要维修、税务及政策筹划等因素上考虑;
降低改造支出,可从提高改造效率、适配设计成本、降低成本偏差、避免改造需求、开发设计规划前置、控制无效成本等因素上考虑。
结语
总的来说,新政影响下的商业地产迎来了自己的春天,是机遇也是挑战,如何把握及应对,需要各家企业拿出看家本领。商业地产的资管车轮滚滚向前,势不可挡。
文章来源:赛普咨询