商业的更新按照更新范围来分类，可以分为点、线、面三类，也就是单体建筑、街道或街区、片区。
天津的商业更新，单体项目已经非常多了，意风区和五大道这样的片区也有，但线状的街道更新却一直没有像上海安福路、愚园路、大学路、广州的东山口这样的鲜活案例。
其实，天津的城市空间结构和上海非常类似，具有风格多样的建筑景观和足够的客流量，理论上是应该有这样的时尚化、年轻化、多样化的适合CITY WALK的主题街道。
2022年，和平区提出了打造“后街经济”，围绕和平路滨江道金街，打造一批各具特色的主题街区。包括：赤峰道时尚消费文化旅游带、哈尔滨道城市烟火美食街、辽宁路津门传统特色餐饮街、山东路、山西路高品质生活街区、陕西路都市特色市集街、河北路网红时尚休闲带、河南路老城精致生活街和锦州道市井小巷休闲街。
应该说，这个思路和方向是没有问题的，比如赤峰道已经形成了由瓷房子、张学良故居、范竹斋旧居、张爱玲旧居等多个旅游景点和各种小店的形成的主题街道，已经有了点网红街区的意思。
但赤峰道的商业场景还是点状更新为主，各项目各自为战，缺乏整体的商业场景和业态的统筹规划。
至于其他的几条街道的基础就更差了，尽管具备基础的历史建筑、商业客流，但是离一条能够融合历史文化与时尚潮流的商业街区，差距太大了。
和天津类似的新一线城市，也都面临类似的格局，就是点状的更新此起彼伏，但是能够打造出一条能够代表城市文化和消费水平的街道，其实是下一步的重点也是个难点。
与千篇一律的商业大盒子，和各种厂房改造的非标商业相比，一条带有建筑景观、城市文化、潮流时尚、特色多元、适合CITY WALK的商业街道，最能代表一个城市的时尚与活力、文化与腔调。（每个城市几乎都有的传统商业步行街和仿古商业街除外）
一个城市的街巷除了自发的、野生的更新动力之外，有没有更好的商业更新方式呢。
其实，针对这种多业权的商业街道进行主动、系统的更新，也是有相应的案例和模式可以借鉴的。
这里面的关键是需要解决产权经营权归集和经营协同两个问题，其中经营协同是街道更新的前提，而产权归集是又是经营协同的前提。
产权和经营权的归集，一般有以下几种方式：
1、腾迁收购
国企出面将原居民通过货币补偿和房屋置换等方式全部腾迁，实现产权的统一。比如上海静安置业启动张园的保护性征收，通过征而不拆，人走房留的方式取得了房屋产权。
2、整租
如果不能购买产权，那么最通常的方式是长期的整体租赁，通过保底租赁或者收入分成的方式，将房屋的经营权统一到一家公司。
3、划转
如果是国有企业产权的房屋，可以通过上级单位将产权统一划转到另外一家国企进行管理和运营。
无论是通过什么形式吧，在取得房屋的所有权或经营权之后，可以由国企资管公司来负责整个街道商业资产的更新和运营，比如北京首开的LONG街，就是首开自己的产权，由自己的团队来做更新和运营的。
或者委托给专业的商业运营公司，比如上海的张园，就是静安置业委托太古来做整体运营。
或者是组建合资公司来运营，比如上海愚园路，就是由长宁区属国企和创邑组建合资公司来负责愚园路的整体更新和运营。
此外，成都猛追湾是由成华区政府平台——锦城华创完成物业收购整合后，委托成都万科以”EPC+O“的形式来实施运营的。
当然了，在实际操作中，不可能把街道上所有商业的产权和经营权进行统一，还是会由一部分分散的产权房屋，这种多业权的街道如何实现统一经营呢？也有几种方式可以借鉴：
比如，北京的望京小街的政企联合投资模式。
望京街道引入小街商业物业的产权方之一万科参与投资，围绕“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”这十六个字，对昔日的老旧街区进行改造升级。其中，望京街道办投入1300万元改造小街的基础设施硬件，万科投入3500万元提升小街环境和智慧化等软件水平。
比如，成都的玉林东路多业权街巷更新思路：“统一管理、分散运营，成立街区联盟，通过统一平台、统一业态、统一服务和统一物业来完成街区的改造”。
比如，北京在四合院更新中，将原居民主动腾退后的空间进行商业运营，形成了以姚江胡同为代表的共生街区模式。
从国际经验来看，还有BID模式可以借鉴，BID是Business Improvement District的简称，翻译为商业促进区。
BID是一种公私合营的商业区，它通过商家、政府、业主的共同参与、共同付出、共同收益，提升商业的价值与经济发展的可持续。
BID提供品牌宣传、文化活动、管理运营等软件服务和空间改造、夜间照明、景观提升等硬件服务。
BID的建立，以街区为基本单位，而非单个项目；BID的目标，是通过微更新+共同治理+深度运营的方式激活老商业区。
因此，BID在国际消费中心城市呈现爆发式增长趋势，例如纽约有76个BID，伦敦有70个BID。
此外，还有类似高线之友这样的公益组织模式。
非营利性组织"高线之友“通过10年的游说、宣传和募捐，将纽约一段废弃的铁路保留下来并改造成高线公园，成为全球著名的更新案例并极大的带动了铁路沿线的经济发展。
虽然高线公园由纽约市政府拥有，但每年将近1700万美元（2017年该数字高达3000万美元）的运营成本，98%都必须由“高线之友”通过筹款、捐助、企业合作、及经营类收入获得。
目前，超过70%的资金来自于慈善募捐，约20%来自经营收费如场地租赁、会员费用、产品销售、植物领养等，其余来自投资等。
通过上述的多种方式，最重要的目的就是要使分散的商户达成经营协同，提升整个街巷的商业更新水平，经营协同主要体现在以下几个方面：
1、统一街道的商业主题和业态定位
2、打造特色鲜明的商业场景
3、营造开放、包容、多元、时尚的空间设计风格
4、促进在地文化的挖掘、表现和产品化输出。
5、严选商街入驻品牌和主理人品牌
6、统一所有对外的营销推广
7、统一商街组织的商业活动
8、建立统一完备的商业配套设施
9、建立统一的客户服务体系
10、统一处理和协调原住民与商户、顾客三者之间的关系。
文章来源：城市更新网URN
