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半死不活的文旅项目扎堆,谁之过?

来源:CTDU中旅联       作者:CTDU中旅联       时间:2024-07-10


近日,湖北武汉、襄阳、仙桃、十堰等十几个地市州住房和城乡建设局均更名为住房和城市更新局。从“建设”到“更新”的转变也能看出城市发展逐渐从大规模的增量建设转向存量更新为主的新阶段。

不仅仅是地产,旅游行业也逐渐从过去的“增量开发”走向“存量盘活”阶段,过去几十年,从大型主题公园到特色小镇、古城古镇,各种文旅项目如雨后春笋般涌现,文旅建设的热潮给市场注入了新的活力,同时也出现了同质化和供给过剩的问题,许多文旅项目陷入了“半死不活”的困境之中。

像前段时间冲上热搜的比上海迪士尼还大的上海青青旅游世界,虽然还收着门票,但园区都已经荒废了,常德的桃花源古镇投入资本50亿元,如今基本成“空城”,去年《焦点访谈》报道的安徽淮南志高文化科技动漫产业园,当初是以动漫产业园立项的百亿“明星文旅项目”,最后却成为了烂尾项目,此类项目不胜枚举。

半死不活以及烂尾的项目扎堆

谁之过

畸形政绩观作祟。曾经文旅项目是“面子工程”最好的载体,这些形象工程看得见,摸得着,最容易出“政绩”,所以许多地方不惜举债大肆建设文旅项目。例如贵州省政协原党组成员、副主席李再勇,在2013年到2017年担任六盘水市委书记期间,称要全力发展旅游,将该地打造成百年不落后的世界级旅游目的地,当时推动兴建了23个旅游项目,其中有16个项目已被贵州省列入低效闲置项目,仅债务利息一项就给国家造成了9亿余元的重大损失。

文旅充当地产“嫁衣”。由于文旅拿地的价格优势,许多企业假借文旅开发之名行圈地开发地产之实,2018年中国房地产上市公司综合实力100强的名单中,近90%的企业对旅游和文化有所涉足,主要涉及的业务领域包括养老地产、特色小镇、文旅项目等,像恒大推出十几个恒大童世界,如今要么被变卖了,要么无限期搁置,随着地产行业下行,文旅地产项目犹如昨日黄花。


定位不清同质化。许多文旅项目在规划之初,未能准确定位目标客户、市场需求和竞争优势,最终导致项目方向偏离市场需求。或者不考虑自身资源、地理位置,盲目跟风建设项目,内容和形式上缺乏创新,导致游客体验雷同,在激烈的市场竞争中,这样的项目往往难以吸引和留住游客。

文旅存量项目

如何盘活

比起追责,更重要存量项目的盘活,盘活的第一步就是钱,钱从哪里来?怎么来?这就需要用好各类财政、金融、投资政策,借助社会多方力量。

建立多元化融资渠道:通过“项目+政银企合作”机制,利用资源资产抵押、景区经营权和门票收费权质押等方式,积极开展项目融资工作。争取政府支持,如贷款贴息补助、税收优惠等政策。乌江寨国际旅游度假区就是通过以上模式成功获批省银团14 亿元贷款并成功盘活的案例。


近年来,国家相关部委发布多项政策支持文旅存量资产盘活,特别是在基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)等方面给予了大力推动。目前,多地都在推动文旅REITs开展,共有16家5A景区披露要进行基础设施REITs,十堰市武当山风景区、湘西州矮寨奇观景区等景区先后完成基础设施公募REITs项目招标。

引入社会资本:通过招商引资,吸引有实力的企业和投资者参与项目改造和运营,共同分担风险,共享收益。

有了钱以后,可从业态布局丰富、运营模式更新等方面进行盘活。

创新经营模式:改变传统的“门票经济”模式,推动景区收入从单一门票收入转变为复合型收入。可以采取资产自主经营、引进品牌持股经营、对外招商等多种模式,丰富收入来源。

加强利益捆绑和风险共担:与合作伙伴建立紧密的合作关系,共同承担经营风险,共享经营成果。通过签订长期合作协议,确保项目的稳定性和可持续性。

增加特色项目:根据市场需求和项目特点,增加具有地方特色的旅游项目和文化活动。如编排地方特色表演、打造特色街区、引进特色餐饮等,提升项目的吸引力和竞争力。

举办主题活动:定期举办各类主题活动,如文化节、音乐节、体育赛事等,吸引游客前来参与和体验。通过活动的举办,提升项目的吸引力和影响力。

佛山创意产业园就是旧工厂的盘活更新,项目依托自有资金、社会资金累计向园区投入资金超过12亿元,通过委托运营、工程总承包+运营(EPC+O)等模式进行盘活。园区以快乐成长为内核,融合商业、旅游、体育、研学等多种业态,构建起遍布线上线下、室内室外、地面天空的“25H快乐智造厂”,客群涵盖全龄段,项目入选了中国十大夜市、第一批国家级夜间文旅消费集聚区。


25H快乐智造厂包括25H玩乐公园、25H一夜成名、25H创意旅游、25H成长研学和25H成长孵化器。玩乐公园又涵盖潮流街、美食街、酒吧街、茶饮街和音乐公园、爱情公园、运动公园、宠物公园、厕所艺术公园、灯光艺术公园等11个公园,目前入驻商家、企业1000多家,园区一年举办2000多场活动,像爱情公园会穿插随机舞蹈、乐队汇演、电音蹦迪等年轻人喜爱的活动,据媒体报道,园区日均客流量6万人次,逢国庆、元旦、春节等节日,更是创造了同时在场客流超过13万人的纪录。

总而言之,文旅存量项目的盘活是一个复杂而系统的过程,涉及资金、运营、市场、政策等多个方面。除了文旅项目的业态布局、产品项目更新之外,可与商业、体育等行业进行跨界融合,通过创新策划、精细运营,丰富游客体验,赋予项目新的生命力和市场竞争力。

文章来源:CTDU中旅联

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