写字楼底商并不是一个定位精确的概念，其核心和边界都有相当的模糊性，是一个复杂的、综合性的开放系统，可以理解为写字楼的配套商业。一般来说，运营良好的写字楼配套商业，不仅能够带来租金收益的提升，还能提高写字楼的溢价。然而，从客观现状来看，我国现有写字楼配套商业大多以满足办公人群基础需要为主，缺少精准的规划定位，且与周边集中性商业项目品类及品牌重叠严重，导致客群分流，经营不善。本文，飙马商业地产结合案例，希望能为众多正在筹备或经营不善需调改的写字楼配套商业带来一定的启发。
写字楼底商给写字楼带来的价值
写字楼底商是依托于写字楼存在的，从某种意义上讲，它是写字楼的有机组成部分，是写字楼功能充分发挥作用的重要的基础。
此外，运营良好的写字楼底商，还对入驻企业的形象、写字楼的租金收益、区域价值的提升等都有着无形的影响。如：底商提供餐饮、休闲、书店、品牌零售等业态，能够满足写字楼人群在各个时段多样性的复合需求，为员工提供了极大的便利性；
同时，底商的存在可以吸引大量的外部访客，增加写字楼及其周边区域的人流量，不仅为底商本身带来客流，也有助于提升写字楼的知名度和品牌价值；
此外，有底商的写字楼往往比没有底商的写字楼更具有吸引力，能够吸引更多的租户，从而提高整体租金水平和出租率。
因此，底商对写字楼到底有多重要，答案显而易见。
写字楼底商商业案例分析
运营良好的写字楼底商，不仅能够带来租金收益的提升，还能提高写字楼的溢价。然而，从客观现状来看，我国现有写字楼底商大多以满足办公人群基础需要为主，缺少精准的规划定位，且与周边集中性商业项目品类及品牌重叠严重，导致客群分流，经营不善。为此，飙马商业地产总结了以下案例，希望能为众多正在筹备或经营不善需调改的写字楼底商带来一定的启发思路。
案例一：上海恒基旭辉天地
上海恒基旭辉天地的配套商业就是非常典型的写字楼”底商“：建筑地面一层加上地下两层作为商业区域，面积仅1万㎡左右。
而对于底商的运营，上海恒基旭辉天地则区别于传统商业零售运营模式，恒基旭辉天地运用“前店后企”的方式，打造全新“商办同圈”概念，即楼上是“住客”，楼下是“会客厅”，便于企业形象展示。例如有些办公租户顺势成为了楼下商业的租户，像新锐巧克力品牌每日黑巧的首店、乳制品公司荷兰皇家菲仕兰的创新体验中心等就开在了自己公司楼下，这些商铺实际上也拉高了商业的格调，让再进来的品牌有了档次认知。
此外，项目对自身的客群定位非常清晰，定位为白领阶层以及年轻消费者，这类型的客群有较强的消费力和独特的生活品质追求，加上楼上的办公业态为商业带来了稳定的客流，自然而然也就能吸引到更多的主张生活方式且品质较高的餐饮、零售店铺加入，而这些店铺同时又以自己别具特色的气质，进一步烘托商业的人文艺术和玩趣休闲氛围。
最后，在商业方面，上海恒基旭辉天地商业首店租户占比近6成，网红店占比超2成，品牌总数近40家，品类以办公群体刚需的餐饮、美颜美体和健康生活方式为主要品牌业态。
案例二：江湾里MEET678
江湾里MEET678位于杨浦区新江湾核心区域的抖音集团办公园区内，商业体量约2.2万m²，由T1、T2、T4三栋写字楼底商和T3一栋独立商业体组合而成。
项目定位“年轻力的X街口”，抖音同学、国际国内知名企业总部办公人群、新江湾中高端社区中产居民、高校师生社群、国际国内商务菁英共同构成了项目的新消费主力客群。这些高知高质且有消费能力的年轻人群，对新理念、新事物很有接受力，对社交娱乐、品质生活和文化体验有着较高的要求，追求更具氛围感和质感的社交生活场景。
因此，在项目在空间打造上未来感十足。将四栋楼宇围合而成的中心区域命名为“超级能量广场”，设置兼具潮流感与科技感的“抖音天眼”艺术装置，在入口处加入能量魔方、灵境阶梯、传送门等装置，作为项目的特色地标和网红打卡点。此外，以“未来学院”为场景主题，项目还打造了位于2层的光合自习室、3层的穿越之际、时空廊桥等沉浸式特色场景，再次强调项目的科技属性之外，为周边大厂员工提供一个新的社交场域，凸显项目的公共性和在地性。
而在入驻品牌方面，江湾里深入了解核心客群需求，紧扣年轻潮流客群和国际商务人群的喜好和生活方式，提供符合其生活方式和消费习惯的品牌和服务体验。据悉，江湾里MEET678开业时招商率达95%，汇聚近75%首店品牌，引进的各类首店、旗舰店、联名店、定制店等特色品牌超30家，如，AOKKA露营咖啡社交华东首店、LOS PACOS杨浦首店、PAPITO杨浦首店等，构建出独属于江湾里MEET678的年轻潮流又国际化的多元品牌矩阵。
此外，在业态品类方面，江湾里MEET678餐饮业态比重约占60%，是项目品牌布局的绝对重点。区别于传统底商餐饮，项目将餐饮业态纵深挖掘，细分品类，瞄准商务需求、品质提升以及周末中产家庭客群的餐饮需求，引入兰巴赫旗下墨西哥餐厅LOS PACOS，西班牙餐厅AMOR MOI，烧肉居酒屋ALAIA等多元异国菜系，一川二水、辞琼、虎咬、潮桔桔等各地风味特色菜系，以丰富多元又极具调性的品牌阵容满足更多元化的餐饮需求，同时吸引年轻白领走出公司食堂。
案例三：北京环宇荟
北京环宇荟地处京城“亚奥商圈”，北三环与北四环之间奥南商务区板块，商业体量约4万平方米，作为中海国际中心的配套商业，项目不仅满足了中高端白领人群的品质需求，同时也兼顾周边居民、家庭欢聚、亲子休闲的生活需求。
北京环宇荟区别于传统的写字楼商业，舍弃了千篇一律的快时尚零售、服饰美妆、超市卖场、大众品牌餐饮等业态，而是基于对白领客群品质需求的深度挖掘，从精神文化需求方面切入，以情感连接创造体验粘性。
北京环宇荟将“人文艺术”印刻进自身的品牌基因，格外注重对文创场景与文艺氛围的营造，以精益布局、精准契合的原则重点发力文创手作、生活体验等内容，最大程度保障体验的新颖性、品质感、场景感与社交属性。如，引进了文创金工体验业态第一品牌十八字金、中信书店等人文艺术类品牌。
此外，北京环宇荟还打造了乐刻健身、圣提瑜伽、9号室内高尔夫俱乐部等新型高品质运动场馆、融合极致视听体验与艺术交流空间的华夏影城全国首店等丰富的精致体验矩阵。
此外，最值得一提的是，在餐饮业态方面，普通的大众餐饮、网红餐厅等并不在北京环宇荟的考虑范围之内。项目不仅看重品牌能够提供的优质餐品体验，同时也对餐饮环境的空间美学体验提出了更高要求。如，引进全国首家“鲁采”餐厅，在“美术馆式”的艺术空间中为顾客提供充满人性化的定制服务；北京首家玖五京菜，令人有如置身于“皇家园林”，享受典雅的就餐环境。
总而言之，北京环宇荟跳出了传统写字楼商业的“束缚”，以商业为本，以文创为“媒”，通过“深挖精神文化需求+精准布局文创体验”，成为了成为奥南商圈全新的文创聚集地与“美好生活发生地”。
结语：运营良好的写字楼配套商业，不仅能够带来租金收益的提升，还能提高写字楼的溢价。然而，要想做好写字楼配套商业，还需邀请专业的策划公司，提供精准的规划定位，才能在“同质化”背景下脱颖而出。
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