全上海共有购物中心343个（商业面积3万平方米及以上），2021全年总销售额2343亿元人民币。
其中有22家单店销售超过30亿元人民币，数量占比6.4%，销售额占比50%；
50家单店平均年销售约为11亿元，数量占比13.6%；
271家单店平均年销售仅为2.16亿元，数量占比80%。
文章推出后收到多位读者反馈：“上海有八成购物中心入不敷出，是商业地产供给过剩与电商普及造成这种情况，现在做商业太难了！”
也有读者反映：“上海年销售30亿元人民币以上的22家购物中心中有不少是港资企业，他们有奢侈品销售所以年销售额高，绝大部分购物中心商品结构雷同，逐年走下坡路，现在做商业太难了！”
还有一个观点比较集中：“许多商业项目被设计坑死，还不能完全怪罪设计，因为这些项目甲方在设计过程中没有提供需要的落户商家信息，设计师没法定制商家运行条件与配套条件，只能按照通用型商业设计，以至于后来拟引进商家落不了户以及缺乏良好的运行条件。”
笔者回应上述反馈指出，开发出绩效高的商业地产项目并不是大家所理解的那么难，也并非“非奢侈品不可”，根据目前国内消费市场实际情况，商业地产发展还存在着巨大空间。
根据笔者经验，只要项目所在地商圈有足够的消费人口基数，并且为项目构建好“有效商业生态圈”，项目就一定能够开发成功。
今年3月初笔者收到两家地产培训机构与两个城市的商业地产商会讲座邀约，主题为《商业生态圈构建》，但由于上海爆发疫情，自3月中旬以来笔者一直被封控在家无法外出，所以今天把这个讲座教案改编成文章，探讨一下如何去构建一个有效商业生态圈，供广大商业地产开发商朋友参考：
0 1 有效商业生态圈定义
生态是指生物在一定的自然环境下生存和发展的状态，也指生物的生理特性和生活习性。而商业生态圈是指商业活动的各利益相关者通过合作共同建立一个价值平台，见下图：
图源笔者制作
构建有效“商业生态圈”，实际上是找准商业“需求”、找准“满足这类需求的商家”、招到聚集人气的商家群体和能够出租金的商家群体，把它们合理组合起来，布置到为其量身定制的商业运行平台上，让这个商业组合中的商业商家（各利益相关者）通过合作共同开展经营活动从而创造价值。
根据上面的定义，首先是一个各种商业业态组合走到一起合作共建一个“价值平台”，其次是这个商业业态组合要能够“生存”与“发展”。
有效商业生态圈内商业需要定位：商业定位先行，一定是严格按照“发现需求”、“找准商家”、“生态圈平衡”这三个程序来选择这个生态圈的商家组合。
构建好一个商业项目的商业生态圈，前期商业定位特别重要：
一个项目上商业生态圈内各类业态占比组合既要满足“聚客”要求——哪些是顾客一定要光顾的商家，如生活必需零售、文体、体验或是网红热门的商家，这些商家能够聚客但租金较低；
又要满足“聚财”要求——这些商家聚客能力一般但租金承受能力高，能够出比较高租金；
再次要做到完美平衡又要有发展空间，这个商业生态圈是动态的，可以分为初始版、过渡版、提升版：
1. 需要注意商业生态圈定位先进性。
笔者注意到，上海343家购物中心中占比达到20%的2021年销售达20亿元人民币或以上的购物中心共72家，这些购物中心商业生态圈的业态组合是先进的，而其余的约80%共271家购物中心中大部分的商业生态圈的业态组合是比较陈旧的。
2022年3月12日中购联发表了商业地产专家苏晓晴老师文章《漫谈“突变期”中国购物中心策略》一文指出，应对突变期需要三个新：“新业态品牌”、“新营运理念”、“新消费场景”。我们来看一下下面这张对比示意图：
图源笔者制作
从上图我们可以看到，十年前的购物中心业态组合是以“零售业态为主，体验业态为辅”。而到了今天，随着电商打破商品稀缺性，今天的购物中心业态组合是以“体验业态为主，零售业态为辅”。
如果您做个有心人，把上海的购物中心逛个遍，就会发现凡是人气旺、销售额高的购物中心来客大都是“以玩为主，以购为辅，在玩的过程中买些东西带回家”。相反，凡是人气不旺、销售额低下的购物中心来客大都是“以目的性消费购物为主，因为那个场所没什么好玩的”；
2. “体验业态为主，零售业态为辅”成功案例：
如题图所示的上海七宝万科广场2021年来客数达到2500多万，年销售超过30亿元人民币。这个购物中心并没有奢侈品销售，但妥妥被列入上海购物中心销售额最高的“第一梯队”中，为什么？其到底引入了什么让顾客流连忘返的聚人气商业？
我们来一探究竟。
这是该项目2016年11月份开业时的商业品牌组合：
图源互联网
大家可以看出，2016年11月份购物中心开业初始时期，将近300家店铺业态分类达十二个，他们是：1）亲子；2）鞋包；3）美容美体；4）珠宝眼镜钟表；5）运动休闲；6）文化娱乐；7）时尚服饰；8）电子数码；9）教育培训；10）时尚生活；11）配套服务；12）中西餐饮。零售业态占比大，达到近50%。
后来在接下来的二年调整中，对初期引进的近300个商业品牌调整了近40%，大幅减少了零售占比，使零售占比从50%的降低为不足30%；
增加了餐饮占比，把餐饮占比从不足20%的提升到了超过30%；
增加引进了多个健身运动品牌，特别是通过改造引进了“雪乐山滑雪场”响应由北京冬奥会申办成功引发的群众冰雪运动热潮；
还特别注重了数码与网红品牌的引进。
这些调整体现了三大原则：
1）掉铺补缺原则
开业以后部分业态的店铺销售达不到盈亏临界点，经过一段时间商家觉得扭亏无望，自行撤退的优先补上；
2）品牌提升原则
经过一段时间经营，商场人气上来了，有些品牌档次显得低了，需要主动置换档次高一点的品牌：
3）各业态占比合理原则
随着电商在国内零售占比提升，购物中心内部分零售店铺销售下降，需要降低零售店铺比重，增加其他非零售业态比重。下图为上海七宝万科广场开业后两年新增品牌表：
图源互联网
3. 七宝万科广场强大的主力店阵容，聚合了强大的人流。
上海七宝万科广场自2016年11月开业到2018年11月经过两年调整，主力店总面积占比已经超过了50%，主力店阵容堪称“豪华”。正因为上海七宝万科广场这个强大的主力店阵容，引来了滚滚客流，据赢商网透露，七宝万科2021年客流达2500万以上，平均每日来客买单人数超过7万人。
那么这个豪华主力店阵容有哪些代表项目呢？见下图：
图一：屋顶花园农场；图二：CGV数码影院
图三：雪乐山滑雪场；图四：中西美食荟萃
图五：西西佛书店；图六：专业运动体验区
图七：地下美食集市；图八：儿童成长乐园
图九：舒适堡旗舰店
4. 据有关资料透露，在上海七宝万科广场三公里半径的商圈内共有居民四十多万人，聚集了十家购物中心，竞争非常激烈：
图源互联网
在这十家购物中心中，2021年上海七宝万科广场年销售与租金收入拔得头筹——笔者相信，正是七宝万科广场“体验业态为主，零售业态为辅”的商业生态圈为购物中心赢得巨大竞争能力。
0 2 有效商业生态圈运行平台落实
上海七宝万科广场内景
图源互联网
有效商业生态圈运行平台落实，是指为有效商业生态圈定位的商业组合量身定制这个商业生态圈的运行平台。
现代商业主力业态对建筑物业的要求高得多，商业生态圈的商业组合落位要求与这样的商业生态圈运行要求一定要在商业平台设计建造过程中落实，否则，房子建完以后很难再把商家招进来，主力商家招不进来，其他商家都很难招进来。
换句话说，要先有有效商业生态圈的商业组合定位，商业运行平台是按照定位的商业业态组合的落户与运行要求来定制商业运行平台（商业建筑）而不是倒过来，这也叫“定制商业开发模式”开发商业建筑物业。
为了便于读者理解，笔者来举个现成的例子：
2012年初，万科上海商业管理有限公司招聘专业人员组建了七宝万科广场开发团队来管理这个项目的开发。此时原来商管公司已经花费巨资请美国凯里森设计公司完成了这个商业项目的成套设计。但这个专业开发团队就位后做的第一件事，就是启动商圈调研重做商业定位；
第二件事，就是做完商业定位以后，发现这个项目的原设计商业平台不能够很好落户，不适合这个新做商业定位的商业组合运行，于是就把先前做好的商业建筑设计全部推翻作废，请一家德国公司重做这个项目的建筑设计。
这个建筑设计就是匹配这个专业开发团队新做商业定位的商家落户与运行要求的，与前面的建筑方案设计不同的是新方案完全是为新定位的这个商业组合定制的，这个方案有如下优点：
1. 从负一层到五层共六个层面的商业面积，大中小商家落户是一个优化组合，这为带动整个购物中心各楼层的人流聚集和租金价值整体提升创造了良好的条件，见下图：
七宝万科广场
图源互联网
2. 新设计方案是在各个商业楼层动线最深处，也就是离人流集散中心最远部位设计主力店的商家落户，这样的设计可以实现把人流从楼层中心集散点导至楼层的深处，使楼层深处不留死角；
地下室与高楼层设计集聚人气的主力店位置，把人流导入地下室与高楼层，形成人流在上下各个楼层流动。
请看上面这个六个楼层的布置，图上楼层深部地方俗称“草肚皮”的蓝色部分是低租金但是能够聚人气的主力店，中庭四周与动线中段两侧俗称“金角、银边”地方布置了高租金的精品店铺。
这样的布置有利于通过业态驱动顾客流动，带动了购物中心整体顾客流动，使中庭四周与动线中段两侧“金角、银边”地方精品店铺享受充分客流，使购物中心铺位租金整体提升。
0 3 商业生态圈平台预留未来
未来是什么？
未来是为这个商业生态圈中商业业态组合未来动态升级预留空间，也就是在现有生态圈内有些商家逐渐被淘汰出去，有些商家要扩大或者是新的业态将要引进这个生态圈来。
有了这个判断，在商业生态圈平台设计中，需要为这些将要扩大与新引进的商家或业态预留入户与运行的条件。
正如前文所言，上海七宝万科广场在2016年到2018年两年时间里，对初期引进的近300个商业品牌组合调整了将近40%，新引进了100多个商业品牌，大幅减少零售增加餐饮占比，并引进多个健身运动品牌，特别是通过改造引进“雪乐山滑雪场”。
这么大的调整如何得以实现？
这都得益于七宝万科广场在设计过程中就预留了这样的调整可能。
因为，开业以后引进这么多的餐饮项目，那你的供水、供电、油水分离、排油烟、补新风、物流通道、垂直交通要有预留量；还有后来引进雪乐山滑雪场，除了供电、供水余量考虑以外，还有结构上考虑可改造性。
有了这些考虑，上海七宝万科广场后来的商业业态调整与引入新的主力店才能成为可能。
0 4 小结
从上面我们可以看出，一个商业地产项目开发成功，实际上就是构建一个有效商业生态圈的成功。
有效商业生态圈的构建需要一步一步做好每一个环节的工作，不能不讲程序，或颠倒过来去做。
按照程序要求一步一步去做，就像本文案列举的上海七宝万科广场一样，可以取得巨大成功，反之就会把商业项目做烂。我们可以把有效商业生态圈构建比作攀登悬崖，华罗庚曾经说过：“攀登悬崖的人都知道，一步落空便会粉身碎骨”。
下面给大家看同样位于四川某地级市的两个商业项目不同的结果：
图源互联网
上面左图是由笔者公司提供全过程商业运行性能化设计、按照商业生态圈构建步骤开发出来的四川乐山世豪广场开业盛况，该项目于2019年9月6日在只有60万常住人口的地级市乐山市盛大开业，开业前三天累计总客流达56万，三天销售超过3千万人民币。开业如此火爆，在行情低迷、商业地产总体供给过剩的四川省商业地产市场投下了一颗重磅炸弹。
右图所示的这个商业项目也是位于四川省的另一个地级市，开发过程中没有做商业运行性能化设计、没有按照商业生态圈构建步骤开发，该项目与乐山世豪广场同年建成开业，开业后门可罗雀，不久购物中心内商家绝大部分关门歇业，开发商老板面对“时光隧道”发呆。
目前全国各类商业地产存量较多但大多数是无效商业，众多开发商朋友均已在布局新型商业项目开发。以往开发的商业地产成功率极低，大多数是开发商没有按照商业生态圈构建步骤开发所致。
所以在新一轮商业地产开发中需要注重质量，提高成功率。未来消费市场空间巨大，据21世纪经济报道，未来十年中国中等收入人群将扩大到8—9亿，中产阶级对商业消费贡献将达16万亿人民币。
又据摩根史丹利预测，中国在接下来十年间将增加13万亿美元消费机会，也就是到2030年，我国的社会消费品零售总额将在现有基础上翻番。因此说，新型商业地产开发机会巨大，各位还需努力！
