以下为这次分享的文字简录。
主要以单体或者一两栋物业为主要形态，自持经营，大多是小户型，一室户，一房一厅，少数两房。土地属性多为商业用地、养老用地或医疗与社会福利用地。养老机构按照客户特征分为：活力型、介护型、全护理型，基本包括了从自理型、半失能半失智、全失能失智型到临终关怀的全部需求。
综合型开发项目，自持加可售物业为主，定位为全龄化健康社区或者一站式养老社区。土地属性基本是住宅用地、综合性用地或者养老服务用地。从开发运营模式的角度包括重资产、轻资产或轻重结合方式。聚焦到养老的定位上，大体是三个方向：CCRC、AARC、CLRC。
大体量的产业综合体项目，占地规模千亩以上甚至几千亩，建筑体量大都几十万甚至百万平方米级别。业态也较复杂，关联到城市建设、乡村振兴、生态环境、文化旅游、医疗健康、运动休闲、中医要与养生理疗、甚至民风民俗等诸多方面，是立体化、多维度的生态型产业链。康养小镇大体分为两大类，资源型与产业型，资源型包括自然生态、人文环境或者医疗教育等核心资源驱动发展，以养生、养心、养身为核心；产业型大多以中医药、体育运动、医疗健康、康复护理、文旅度假、田园农业等为核心；这些都离不开配套服务的加持与驱动。
地产商是参与康养产业开发与运营的主要力量，特别在养老社区、康养小镇的开发与运营上，占据主要市场份额。据统计，百强上市房企有80%左右已经开始涉足康养产业，如保利、华润、远洋、越秀等大型央企或国企，也有融创、荣盛等民营企业。
保险公司参与康养社区的开发，也在快速发展。据统计已经要超过22家保险公司进入养老产业，多家公司在养老社区的开发与运营上颇有建树。如泰康、太平、国寿、太保等。
传统养老服务机构，快速进入康养领域，并率先建立模式，埋头运营，扎实服务，引领行业发展，做出了比较明显的行业贡献。比如亲和源、九如城、大爱城等。
地方性国资企业进场，是趋势。大多承担当地政府的产业引领职能，示范性、平台型、数字化，是基本要求。其实并非简单规划建设一个养老机构，大多是融合老年医学、老年评估、慢病管理等职能，是区域示范性养老综合体。
整体定位上基本以模式照搬与模仿为主，主流模式是CCRC，一站式持续照料退休生活社区。硬件设施上，建设能力都非常强，甚至完全可以超越学习对象，运营和服务上需要继续打磨。若以地产商为开发主体，更倾向与AARC，活力退休社区，以快乐生活服务配套设施为主，辅以医疗康复护理服务为最好。当然也有创新，比如远洋地产的CLRC模式，就是以CCRC为基础，创新性的结合了本土特色和开发商属性。
从定位的角度看，康养小镇主要是三种定位模式，资源驱动、产业驱动、服务驱动。根据项目的自然生态环境、人文特色、产业优略势、开发商资源整合能力与运营发展诉求等，确定规划定位与发展方向，以单一驱动或者一拖一、一拖二或者混合驱动模式，打造核心竞争力或者强化康养主题。康养小镇定位还不是最核心的，最核心的是要关注产业落地能力与可持续的运营能力，“活”的生活、生产、生态，才是关键。
医养结合是资源植入的重点。政策是风向标，有明确的指向与要求。老年医学、康复护理、中医理疗等是重要方向。避免重资产的植入方式，更倾向与轻资产的结合模式。
结合方式主要有三种，品牌嫁接、委托管理、互联网+。特别是数字化医疗、慢病管理平台、互联网医院、人工智能设备等，都将成为医疗健康植入的可能元素。但如何植入、植入到什么程度、如何提供服务、提供哪些服务，或者会员体系怎么设计等，是技术性的关键动作。
对于康养项目而言，我们常常说一体两翼，一体是一个综合体，两翼是快乐生活和医疗健康。快乐生活，就发展趋势和实际效果而言，就是围绕老年教育与终身学习展开的社群建设与运营。不是照搬一所老年大学，也不是集中式建设一个老年课堂，要有创新和新干法。建议开放式大学，交互式服务，沉浸式体验。大学是形，教育是内容，社群是手段，康养是实质。
在服务内容上，习惯性思维是以医疗为核心，特别希望能解决医疗落地和高端医疗服务能力，这是必要的，但非充分的。应该逆向思考，首先重点考虑服务活力老人的问题，按照服务量级和频次，排序服务内容，从活力教育社群开始，再延伸健康管理、护理康复、医疗服务等。另外，要摆脱一次性消费的管理模式，注重重复消费的服务模式，通过流程化的运营思路，撬动客户在不同消费场景和服务触点，形成健康服务消费链。
在疫情反复、持续爆发的新背景下，也需要对康养有新的思考。家庭可支配收入缩紧状态下的所谓消费降级，其实是对未来消费场景有了更高的要求，再结合康养购买决策模型的变化，因此再销售过程中，已经不仅是卖健康空间、康养服务那么简单，也不止停留在所谓生活方式上，更需要理解，售卖的是一个家庭的健康养老解决方案。同时，在营销过程中，要转变传统思路，运营前置做营销，销售前置做渠道。同时创新结合金融模式，真正理解最常使用的会员制与押金制的原理和编制方案。
保险结合养老，已经是康养产业一股非常重要的力量。重资产模式以泰康为代表，三个层级的模型，保险+资产+运营的头部闭环模式、医养融合+持续照护+旅居的养老服务模型、社区+医院的项目开发模型。轻资产模式以光大为代表，投资控股+租赁经营的以公建民营为主的全国旅居模式。轻重并举模式以太平为代表，“梧桐人家”旗舰平台+“乐享家”全国养老网络模式。都值得行业深入研究与学习。
地产开发结合养老，很多企业采取高举高打的品牌植入模式，快速移植国外先进理念、运营模型和服务方式。如融创融爱家与日本美邸的结合、天地健康城与澳洲艾维的结合、苏州康养与魅力花园的结合，当然也有保险公司如太平与美国水印的结合、太保与欧葆庭的结合等。欧美模式、澳洲模式、亚洲的韩日等模式的进入，给地产结合康养带来从理念到落地运营全方位的支持，当然个别项目的结合效果，有待时间考验。
以地产企业为主体进行康养产业的投资、开发与运营，要避免出现“重开发，轻运营”、“重硬件，轻服务”、“重模式，轻落地”、“重概念，轻产业”的现象，而给项目营销和可持续发展带来困扰。
