广州市井坊间流传着“东山少爷，西关小姐”的说法，代表着权贵的东山与财富的西关，是广州历史文化的缩影。

广州的西关老城区有一条百年老街——恩宁路，这一带文物古迹遍布。恩宁路有一个麻石路、黑瓦顶的传统特色的老城街道，经过改造后，摇身一变，变成了现今最火热的文艺打卡地标之一，它就是我们今天要说的旧城微改造项目——永庆坊。

永庆坊区位图

广州有很多创意园，较有名的如红砖厂，太古仓，多数是由废弃厂区、仓库或大楼改造而成，可以说是人造景观。唯独永庆坊，是由西关老街里弄改造而成，独具创意的同时，保留了清末民初老广州的韵味。它集合了西关骑楼的建筑与精髓，承载着老广的光荣与梦想。

走在永庆坊里，仿佛进入了另一个世界，一排排彩色油纸伞映入眼帘，在阳光照耀下格外动人。西关小姐摇着锦扇的民国生活场景犹在眼前……青砖屋、黑瓦顶、麻石道、满洲窗、趟栊门……

永庆坊

项目改造背景

永庆坊项目所在的恩宁路历史文化街区是广州26片历史文化街区之一，处在广州西关老城的核心地带，东起宝华路，西北至多宝路与龙津西路相接。街区内的恩宁路骑楼街诞生于1931年，被誉为“广州最美老街”， 在晚清开埠之时，恩宁路曾是中国南部的经济核心区域，积淀了深厚的历史文化，见证了西关地区近代的商贸繁盛、市井生活浓郁的历史时期，是满载西关情的活体博物街。

永庆坊位于恩宁路北侧，临近粤剧博物馆及西关培正小学，区内有骑楼、竹筒屋及李小龙故居等历史建筑，粤剧曲艺、武术医药、手工印章雕刻、剪纸、西关打铜、广彩、广绣等，传统文化积淀深厚。改造前地块内危破旧房密集，公共基础设施薄弱，人居环境品质亟待提升。

永庆坊项目通过空间改造与产业融入，对地区受损的空间肌理、格局与社会组织进行缝补修复，以丰富的传统文化资源聚合创新产业，为街区注入新活力，带动老城价值提升，改善地区经济衰败及产业老化的问题。

自1931年建起，这条百年老街便承载着西关老城几代人的辉煌与记忆，李小龙祖居、海内外粤剧总会—八和会馆、近百年历时的金声电影院、詹天佑故居等仍矗立至今。

而随着城市扩张，城市中心向新城转移，西关里富贵人家的大房在岁月下成为危房，恩宁路逐渐落败。在万科实施微改造之前，永庆坊已是危房林立。43栋征而未拆的房屋中，有30栋为“严重损坏”，有的已经倒塌。

作为广州市历史文化街区微改造的一个试点，从2006年开始，永庆坊经过了十余年的改造规划探讨。

2018年10月24日 习近平总书记视察永庆坊，沿街察看旧城改造、历史文化建筑修缮保护情况，并听取了广州市城市规划建设管理工作汇报并指出：“城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁”。

项目改造策略

如何赋予老街新的生命？荔湾区政府携手广州万科，创新采取“政府主导，企业承办，居民参与”的模式。

政府主导。在永庆坊“微改造”模式中，政府建立起以“引入社会资本”、“搭建协商平台”和“保障公共利益”等内容为主的主导机制。

企业承办。政府与万科签订了"BOT"协议（Bulid-Operate-Transfer，即“建设-经营-转让”）的改造模式，政府通过公开招商引入万科集团，由万科负责改造、建设和运营，引入众创办公和创意产业，运营期满后交回政府，实现政府、民众和企业的“三方共赢”。

居民参与。政府重视公众参与的作用 ，通过公共平台，让城市更新的相关利益人充分沟通，让社区的新老居民达成文化和价值共识，使居民能够更好融入社区。

项目在更新改造策略上，尊重街区内多元产权结构，在协调好原住民社会关系的前提下，通过BOT模式引入企业参与建设及运营，企业出资对国有历史用地进行投资、建设、运营，构建新业态与原居民共融、共生的活力街区。

市-区-社区三级联动，从规划、设计、建设、运营、维护、管理多个维度引导公众参与。成立首个广州历史文化街区改造公众参与平台——共同缔造委员会，协调各利益相关方全过程参与街区更新改造工作。

不同于老城发展“推倒重建”的做法，万科对于永庆坊项目采用“微改造”做法，基于原来外轮廓不变的前提进行建筑立面更新，让“旧”和“新”充分地有机结合。

运用绣花功夫，兼顾保护与活化利用。

保留肌理，着重修补。在保留原有风貌的基础上，对原来恶劣的环境进行现代化修整，路面重新铺设，房檐下交织的线缆全部埋入地下，社区卫生、排水、照明、消防、通信等配套设施也大为改善。

修旧如旧，外旧内新。在房屋修葺上基本保持原有建筑的外轮廓不变，对其建筑立面进行更新、保护与整饰，强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南传统民居的空间肌理特点，再现建筑传统风貌；对建筑内部重新翻修，固化结构，引入全新配套设施，有选择性地进行“留”与“拆”的改造，如李小龙祖居对腐朽、残损的木构架落架重修，对加建、复建等破坏传统风貌的部分清理整治。

废料利用，凸显古朴。利用场地的废料，如瓦片、青砖、麻石以及木材，将它们变为景观元素。同时利用传统的建筑施工方法传达出一种古老的氛围，让人们走进永庆坊依然能感受到曾经的过往。

强化居住功能，完成街区内私房民宅修缮，活化现有建筑使用功能，营造多元社区生态。尊重居民意愿，合理置换、腾挪产业空间，注重老字号、传统产业与非遗文化的培育与展示，引入文化、轻餐饮等与整体片区协调发展的新产业，新增多处传统文化、当代艺术、社区服务和旅游服务设施，实现文化和产业双重复兴。

前期通过政府投资大型文化设施建设带动地区复兴，以粤剧博物馆形成文化触媒。后期政府通过规划引导，优先补充公共服务功能，完善地区公服配套；提炼地区文化特色价值，强化老字号品牌的维护与培育，分区注入新的功能业态，通过制定功能业态分区规划与产业正负面清单引导后期业态布局，鼓励建筑空间的多功混合使用。

创新“三位一体”的全流程历史街区保护利用路径。从“保护规划—实施方案—建筑设计”的全流程角度出发，先后组织编制街区保护利用规划、试点实施方案、房屋修缮活化利用等方案，其中，街区保护规划控制底线，实施方案侧重肌理修补、空间优化和功能提升，建筑设计方案在规划基础上精准细化实施。尝试实施方案编制与保护规划、现场条件不断协调融合的动态实施流程。

经营理念方面，永庆坊在建筑设计、空间品质和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求；融入表演、曲艺、茶艺、咖啡、茶点等体验式文化旅游商业，更注重消费者的参与、体验和感受。永庆坊很多店面一楼以展示和销售产品为主，二楼则是一个制作工场体验区。

除可经营场地外，永庆坊还保留至少12户原住居民日常生活的住所，浓浓的生活气息与时尚的商业形象相交融，也形成了永庆坊独有的文化特质。

通过以文旅体验式商业为主导，新旧文化的交融与碰撞为方向，在原有的西关情怀下引入新文化形态的商铺、轻餐、办公等业态。打造“文化+”的情怀-时尚新街区。

项目改造特色

永庆坊项目定位为具有历史文化传承和当代都市生活融合的城市更新示范街区，广州老城市、新活力”的地标性都市新名片，广州岭南文化对外交流的窗口。

微改造后总平面图

项目一期永庆片区占地7,000㎡，2016年竣工开业；二期围绕一期周边包含广州最美的骑楼街恩宁路在内近7万㎡，目前二期部分区域已开放。未来仍有二期金声段、多宝段及吉祥段约2.5万㎡的商业部分将陆续对外开放。

项目一期主打文旅商业，包含民宿集群、文化体验店、特色餐饮、创意办公、文艺展演空间等多类业态；这里没有拔地而起的琼楼玉宇，没有极尽造型的风格建筑，整个项目以“修旧如旧、外旧内新”的微改造方式，营建以“坊、巷、里、弄”为格局的开放式街区，呈现出一条古风古味、满怀西关文化情怀的文化商业步行街，形成都市中低密度的新人文体验场所。

从引入商业活力的业态划分上，永庆坊项目将整体分成了“粤韵西区”及“风尚东区”。西区以文创特色、非遗传承、国粹文化、老字号为主要内容，顾客可在其中感受传统文化的新生魅力；东区则偏重国潮时尚、先锋文化体验，感受新活力带来的冲击与碰撞。

改造后业态布局图

同时，在特色街区中，恩宁路—永庆坊片区还融入了博物馆、办公、民宿、文创零售、老字号美食、国际连锁餐饮、咖啡饮品等多元业态，目前已入驻超120家商户。结合荔枝湾涌水系脉络，永庆坊恢复“一湾春水绿、两岸荔枝红”的滨水空间，在两岸引入商业消费地，让游客和居民都能享受老西关新活力。

网红店-钟书阁

西瓜剧场

粤剧艺术博物馆

旧物仓

以荔枝湾为景观，在公共空间营造上，永庆坊恢复了水秀花香的历史风貌，还原了岭南小桥流水人家的市井雅趣。项目将历史风貌、公共空间、人游动线、自然水系和消防安全兼顾考虑，结合景观设计整体设计，形成了宜人的内街小巷和外部公共空间。这些公共空间不仅是游人游乐的场所，也是周边居民散步闲坐的好去处。

此外，永庆坊也是西关文化和非遗文化的集合地。永庆坊打造了“广州首个非遗街区”，囊括“广彩、广绣、珐琅、榄雕、醒狮”等10余非遗文化项目，游客们可以在此近距离交流、培训各种非遗文化，深度融入其中体验。

荔枝湾

非遗街区

永庆坊更新改造完成后，成为了广州实现“老城市，新活力”的最佳实践地。平均每月举办文化活动8场，吸引客流量7,500人/日，月均人流量约20万人次。粤剧博物馆自开放后成为了恩宁路的新地标，并荣获2017年“中国建筑工程鲁班奖”。

2019年9月恩宁路永庆坊联合荔枝湾片区联合，启动国家4A级景区创建工作，历时近10个月，顺利通过国家4A级旅游景区创建验收。

结语

项目坚持以“绣花功夫”唤醒老城市新活力，保护且活化了老城肌理，让岭南传统文化与都市现代生活完美融合。

永庆坊旧城微改造的成效和问题在一定程度上反应了我国城市老旧社区改造更新的现状，具有典型示范意义。老旧社区的微改造更新应该借鉴社区营造和有机更新的相关理论，实现社区历史文脉延续和环境优化，土地效益和产业综合活力有机提升，并促进微改造更新社区居民自治的形成，最终营造出可持续更新的社区。