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深度解读土地一级开发那些事儿

来源:牧诗地产圈       作者:牧诗地产圈       时间:2022-06-24

今天分享土地一级开发相关工作的知识点。


其实无论是一级开发还是棚户区改造,虽不同城市要求不一,但很多工作都具有相通性,主要包括前期、征地、拆迁、市政、入市以及成本返还。


以北京土地一级开发为例,来说下土地一级开发流程。

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第一个重要的环节:

授权批复


授权批复前需要做大量的准备工作,一个项目从具备开发意向到取得授权批复就需要2-3年时间。


主要工作是规划的调整,包括土规和城规,近些年城规又有新的要求,除了编制控规,还要编制规划实施方案,以街区为单元详细阐述所有项目实施开发的计划。

符合两规后,还要准备一级开发实施方案等相关材料,经储备中心、区政府、土地储备联席会议及市政府批准后才满足发放授权批复的条件。

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第二个重要的环节:
前期手续

针对每项手续政府都有一次性告知单,按要求准备即可。

需要特别提醒:北京市土地一级开发项目管理费也就是利润是根据开发时间快慢分别计提的。

从项目取得立项批复到地块入市,一年完成的利润率是15%,二年14%,三年12%,4年10%,5年及以上8%。

所以一般要尽量压缩立项到入市时间,可以在取得立项批复前做好其他前期手续的准备工作,一旦取得立项批复,短时间内即可上报其他前期手续。

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第三个重要的环节:
征地阶段

用地单位要委托测绘单位出具土地勘测定界报告及附图,确定征地范围,并与被征地单位签订征地协议。

村委会还要召开村民代表大会履行民主程序并形成书面决议。乡镇政府和村委会还要出具征地情况调查表。

具备上述条件后,区国土分局编制《一书四方案》、填报土地权属情况表、出具土地利用现状图、土地利用总体规划图等上报区县政府。

一书四方案是指:建设用地项目呈报说明书、农地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案。

区县人民政府收到区县国土分局的相关材料后准备征地申请并拟订《一书四方案》正式上报市国土部门,市国土部门审核后依权限上报市政府或国务院。

取得征地批复后,用地单位缴纳防洪费、征地安置补偿款,持收据及相关文件,领取征地批复。

区县国土分局要在被征地乡镇、村范围内进行公告,公告时间不少于10个工作日。村委员会要确定转非人员名单。建设主体完成具体征地工作,向国土部门申请办理征地结案。

要注意的是,涉及占用林地的,项目主体还要到园林绿化部门办理占用林地审批手续后,再行办理土地征收和农地转用审批。

第二根据社会保障部门最新要求,超转人员费用大幅提升,以前征地补偿以几十万一亩的包干费确定,现在要求土地补偿费以包干费确定,费用据实结算。

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第四个重要的环节:
拆迁

一说到拆迁大家都很头疼,这是最不可控的环节。一般由乡镇政府负责实施,并计提一定金额的管理费。

政策要求办理完征地后才能开展房屋征收,但事实上都是同步开展的。

首先要到建委办理暂停事项,确定三拆公司,即拆迁评估、拆迁公司和拆除公司,委托测绘单位开展房屋拆迁测绘,制定拆迁方案并发布拆迁公告,入户评估、调查,签订拆迁协议。

实施拆迁前要先拆除违建,规划或城市管理部门出具过违建认定通知的,不能进行拆迁补偿,未正式认定的还可以给予一定补偿,一般为正式房屋的60%。针对特殊情况还可以通过个案协调的方式,另行确定补偿金额。

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第五个重要的环节:
市政

一级开发的市政是相对比较独立的,需要单独办理设计综合、市政工程规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可和施工许可。

原则上要求七通一平入市,但事实上三通一平就具备入市条件,其余市政工作在交地时完成即可。

所以市政工程往往作为一级开发企业的暗箭,是其获取二级开发权的优势。

北京就曾有一级开发企业宣称二级竞得人要向其支付高达16亿元的市政建设费用,意图直接吓跑竞争者。但其实市政条件制约作用有限,尤其是北京这样比较公开透明的市场。

前期、征地、拆迁、市政都完成后,就可以进入验收环节了。


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