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商铺/写字楼为什么不能买?

来源:商业地产Y观点       作者:商业地产Y观点       时间:2022-11-25

商铺/写字楼到底能买吗?

近段时间,来和我探讨这个问题的人很多,倒不是因为他们想买(周边也没这样的富豪)。主要是看到一堆外资,下半年把国内收购目标统一瞄准了商业地产。难道商业地产这么赚钱吗?为什么所有人都告诉普通人你别买商业项目呢?


#  01

根据中指研究院报告梳理,截至2022年9月,贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速进场,从抄底北上广深写字楼,扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。

就在11月19日,启迪协信在深圳龙岗的百亿科技园项目,近日迎来了新变化。据企查查数据,深圳启迪协信科技园发展有限公司(下称深圳启迪协信)正式更名为“深圳丰隆科技园发展有限公司”(下称丰隆科技园公司)。巨头丰隆集团开始介入。简单介绍下丰隆,作为新加坡最大的房地产和酒店业投资发展商和标竿企业,集团股票已在美国、英国和新加坡等多国上市。

在今年房地产如此困难的情况下,外资来加大的收购砝码,用极低的价格将优质标的收入囊中。难道商铺如此有价值,而对于普通老百姓而言,却不能试一试,买一买?

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最近,也有人咨询我类似的问题,对于商业综合体里的商铺到底值不值买?

的确当前环境下,很多的中产阶级,没有太多投资的渠道。优质地段的住宅没有名额,股市更是不敢碰,各种高于5个点的理财产品早已不见踪影,即使有,你也不敢碰……银行理财都暴雷频出,这个世界上还有啥不可能?!

不管怎么样,商业项目和其他理财投资相比,再不济也是个实体。即使租不出去,大不了自己做,也能够有钱回报,等经济好了,再卖出去,不就是一个完美的投资了吗?更何况,最近市面上一部分开发商为了摆脱困境,大亏血的出售自持的商业物业,价格整体来说,与旺季相比简直天差地别,万一捡个漏呢?


所以,到底商铺(写字楼)能不能买?










#  02

我们首先抛开一些常见的不买理由,比如说契税高,40年年限,商业项目水电等费用较高,没有入学资格或者户口落户、流动性差等等。其实这些的确是理由,也比较重要,但我们今天主要还是客观分析一下影响投资决策的关键因素。

商业项目值不值钱,值多少钱,主要取决于投资回报率的多少,这个点大家能理解吧。

我花100万买一个20平方的商铺,商铺每个月租金可以收到1万元,一年的租金收入就是12万元。那么简单的投资回报率:12/100=12%。大概8年我们能够收回成本,以后全是利润。

12%的投资回报率高不高呢?很简单,我们对比一下银行理财产品的利息就很清楚了。现在的银行理财产品能到4个点的都不多,5个点几乎绝迹。所以12个点的投资回报(相当于每年的利息回报),这个角度上看是非常合适的。

因此,买不买这个商铺,关键看需要花多少钱买,并且期望的投资回报率多高。比如说稳健型的投资人觉得5个点以上就很好,比银行利息要高;而激进型的投资人觉得至少20个点,要和股市风险相当……那么对投资回报率的要求不同,自然你决定了你的购买价格的多少。

所以,我们可以很简单的通过投资回报率来计算,你购买这个商铺最合适的价格。

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而决定投资回报率最重要的两个关键因素是商铺的租金和租金增长率。

很好理解,商铺所在地段好,位置佳,那么租金自然高。如果区域和项目管理的好,未来增长率还能无限提升,那么租金的潜力就是巨大的。


那么,难题就来了。商铺价值最难预估的参考值出现了,那就是租金增长率

因为,这个时候是购买者费劲脑筋的时候,一般会出现两种情况:

1、这个商铺的价格挺合适,按照现在市场的租金,完全符合我的投资回报率,但是……,后面十年租金能收到这么多吗?

2、这个商铺的价格有点贵,虽然现在的租金不高,但是按照这里的发展,未来一定会有较大提升……租金未来会提升吗?

是的,租金增长率有可能涨很多,涨一点,也或者很快就跌了下来,比如疫情影响之下。

租金增长率是现实中影响我们购买的决定因素,也是最无法预测的神秘因素。

深圳华润万象城,04年开业至今,每年的租金复合增长率达到40%以上,我想任何一个投资财务报告都不可能把财务测算做的如此激进,但是现实生活中,它就是这样魔性的达到了。

深圳壹方城,3年后品牌大调整,租金上涨200%-300%,如此迅速的提升,我想也不是开发商所能预料到的。

与此同时,也存在着更多的购物中心接二连三的倒下,租金不要说增长了,大面积的空铺更是要了人老命。今年,深圳地铁口多个热门商圈,大量的关门倒闭,就是黑天鹅下的不确定性。

所以,租金增长率因为代表了未来和明天,不确定性是很强的。但这也不意味着不能够缩小它的不确定性。

比如说,优秀的经营管理团队,极佳的地理位置、或者极低的出售资金,这些都可以让项目拥有更多抵御不确定性风险的能力。


#  03

有人说,你讲了半天,不是说的购物中心吗,这种基本都是自持,和商铺购买没什么关系啊。

别急,购物中心尚且有如此大的不确定性,那么商铺是不是从预测和经营管理的角度风险更大了?!

和购物中心全部自持相比,个体业主单独购买商铺有着更大的风险:

1、租金不可控。

为什么购物中心必须全部自持。关键点在于把控租金定价权。假设万象城只有半个购物中心,那么它生意好了,想涨一倍租金,可是对面那半个购物中心出于自己的某个目的,就是不想涨,那请问它能涨的了租金吗?所以,你垄断了市场,就基本垄断了这个区域的定价权。大家都必须按照这个规矩和尺度做事情。

而商铺不同,一条街商铺分属几十多个业主,大家各怀心思,位置各不相同。你今天卖水果火了,明天他也开一个在你旁边;你想涨租金,他为了提升优势,反而降租金……大家互相牵绊,即使生意再好,租金增长的幅度也是有限的。

2、管理不可控。

和上面的道理一样。没有哪个物业或者运营商,可以管理好几十个业主,谁都不行,只能服从。


如果以上风险你都考虑到了,购买价格即使不计租金增长部分,也都是合适的,那我觉得商铺也是值得的。现在有些论断强调说“一铺养三代,早就变成了三代养一铺”,这个观念有点绝对。


深圳早期,裙楼底商的价格每平方略高于住宅,也不过1万多,而经过多年的培养,现在的租金价格早已过万,这些回报率,相对于一般性大众投资而言,还是十分不错的。想想,我们在日本能够看到那么多百年老店,这其中我想很大的原因,也是在于这些铺本身就是自持的吧。否则,按照中国业主租金3%的增长速度,任何一个商户也负担不起100年的老店



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