上海南京路（以下简称“南京路”），号称“中华第一商街”，在过往很长的一段历史是名不虚传的。因为这里有中国最早的百货，也是中国人看世界最早的窗口，世界的时尚从这里登陆中国，影响潮流。南京路的发展既有天生地理选址的必然，又有深刻的政府规划的痕迹，既天然，又必然。大概每座有年头的城市都会有这么一条中心商业街，它是单核城市阶段当然的商业中心，却也难逃城市进入多中心化后必然的空心化，主要消费人群逐渐从市民转向游客，从高档消费中心转向旅游商品集散地。
因此，我看过ZX创趣场、世纪广场、新世界以及德必书城WE”的更新，在与相关操盘人士的交流中得到最大的一个体会，原来这些看起来似乎不应该出现在中老年旅游人群居多的南京路上的更新（比如同时向二次元、元宇宙、沉浸式体验看齐），更多的是响应政府的雄心，知不可为而为之。
同样的逻辑可以看北京的THE BOX朝外，据说是朝阳区政府专程到上海考察TX淮海后拍的板，理由很简单，他们需要的不是简单的商业业态的迭代更新（那原本就是商业经营者的本分，政府犯不着干预），而是带有产业逻辑的腾笼换鸟。所以策展型零售这个理念在商业地产圈或许还存在诸多争议，但其“日展夜秀+时尚产业的导入与孵化”就是征服了有为政府的管理者的心，他们要的是更有原生性的产值，而非受制于人的不确定性消费。
假如南京路的年轻化真的成了气候，南京东路就真的有可能变成秋叶原。那么从上述几个案例的试水中，我们又看到了怎样的结果？说说我自己的感受：
1，从诸多疫情期间引进的日本二次元旗舰品牌的中国首店来看，具有政府信用背书的上海南京路对于国际品牌仍具有说服力，试水探路的意义大于简单捞金，这要感谢B站和泡泡玛特的带路；
2，动漫文化并非Z世代的专属，越是高端的二次元衍生品越与情感记忆相关，以泡泡玛特为代表的潮流盲盒仅仅是入门级产品，并不能代表真正的购买力；
3，真正形成IP的动漫文化消费一定是养成系，从娃娃开始培养情感纽带，IP的价值取决于粉丝号召力，真正的次元文化消费一定是与粉丝的互动中形成的，带有强烈的目的性，因此每个强IP都是一个导流点，这样的IP越多场能就越大，与场子面积大小和SKU多寡无关。
最后说说几个延展性的启发：
1、基于淄博等网红城市的后续观察，城市在启动流量经济时，需要做好相应的产业链准备，每个城市都有机会来一次爆款，砸钱去做一个“大唐不夜城”那样的城市会客厅或者“只有河南”那样的超级秀不是不可以，流量来了一定要想好怎么转成长流水，怎样顺势导向自己的自留地；
2、每个城市都有机会做一个年轻力中心，可以用更低的代价做出更好的效果，顺势整合当地最优质的主理人社群。这里存在一个国产自制IP的生命力问题，一个走红的嘻哈或民谣歌手都有可能发展成一个厂牌，一个演艺产品的孵化可以发展成文化资产，但如何做到日系经典IP这样的强生命力就是一个大课题。应该说可以看到这样的时机正在出现，只待合适的人将其成事；
3、当下的城市更新看似参与主体众多、纷乱复杂，其实是到了一个多方力量的均衡点。城市更新既非只有国企的天下，也非单打独斗即可全身而退的时代，国有成分过大，僵化的管理体制会严重压抑创新，而缺少金融支持的社会资本，如果无法从重资产上获益，终究还是为他人做嫁衣。当下最理想的城市更新就是如上海这般，政府搭台，企业唱戏，只要道道划的明白，自然有人按图索骥。
也许这就是在中国做城市更新的哲学，既要读懂政策的方向指引，懂得如何借力打力，又要把握市场真实的脉络，抓住真正的主力客户，既能省钱，又能赚钱，方可游刃有余。我期待年底更新后的南京路更完整的呈现，或许王府井们也就知道了该何去何从了。
以上观点大多来自参加此次上海HuanXin 之旅的Xin使们的碰撞，有一个基本共识就是商业走出内卷的出路就在于做垂直，越精准就越无敌。而会不会其实没有那么重要，只要够真诚，用心倾听用户，找对接口，从0开始又何妨！
