当今消费形势低迷，众多零售业者困惑——疫情管制放开已经大半年，为何沪上许多购物中心客流仍未回归，冷冷清清门可罗雀？
就像笔者上一篇在《商用价值优化》公众号推文《如何“活化”倒闭和行将倒闭的商场？——上海“城市更新”重生思考》一文中提到的“仲盛世界商城”：
新冠疫情之前，开业近十年的仲盛世界商城一直是莘庄地区的“顶流”商业项目，疫情后，尤其是主力店家乐福关门以及另一家主力店百盛百货萧条以后，整个仲盛世界商城的人流每况愈下，到目前为止真是到了“门可罗雀”的地步。
但沪上仍有部分购物中心，疫情过后不但客流回来了，并且还超过了开业初期的客流，销售也比疫情前明显增长——南翔印象城就是这样的例子。
南翔印象城建筑面积达34万平方米，疫情第一年2020年8月25日开业，取得95%的招商满租率、90%的开业率，以及开业首日30万人次客流、开业当日2500万销售额、开业第一周销售额及线上流量双双破亿的战绩；
第一个完整销售年2021年，销售进入30亿俱乐部，疫情中表现较好，疫情过后客流快速回来：
2022与2023年新旧之交新冠疫情大流行时一度客流流失，今年三月大流行结束以来客流稳步恢复，目前完全恢复到了2021年水平：工作日客流平均每天6—7万人，周末节假日平均来客数比平时翻倍，平均客单价接近百元人民币——
在后疫情时代，沪上大多数购物中心来客稀少、交易低迷的今天，南翔印象城的表现确实亮眼！
南翔印象城在消费市场低迷的当下亮起了一盏明灯，吸引了业界许多团队来南翔印象城参访学习，见下图：
插图1笔者带领学员游学南翔印象城，学员现场拍摄
2023年9月21日下午，应新长宁教培中心安排，笔者带领长宁区属国资系统资产经营内训班学员参访了南翔印象城，交流了“向南翔印象城学什么”的问题。
南翔印象城并没有奢侈品卖，何以能做到这样的水平？游学南翔印象城，学什么？
请看笔者本文详解。
0 1 学习其先进的商业业态组合
请见下图南翔印象城商业楼层布局图集锦，从B1层、L1、L2、L3、L4、L5一直到L6所有商业楼层一目了然：
插图2印象城各楼层商业业态布局图，笔者拍摄编辑
从这张集合图上，我们可以看到四项重要信息：
1）清晰的大小商户占比；
2）流畅的商业运行动线；
3）充分的垂直交通布置；
4）巧妙的聚客主力店布置。
各个楼层空间布局通透，动线清晰流畅，大小组合合理，各层没有死角。每一个商业板块可视度极高，通达性极好。
一个购物中心能否聚客，关键看这个购物中心的商业业态组合或叫做“商业生态圈”构建得先进与否。
所以，南翔印象城的疫情后客流回流快，说明其商业业态构建得“够时尚”“够先进”，是精准的5：3：2结构，见上面图八：
1.总面积占比达50%的主力店，不是由传统大卖场加百货店组成，而是由溜冰场、电影院、演艺馆、运动馆、VR科幻馆、足球场、大型集市、精品超市、亲子游乐园、星聚会KTV、热门快时尚、热带雨林馆等组成；
位于六楼的真冰溜冰场投影面积近3000平方米，拥有可供比赛用的规范冰面1200平方米。印象城的CGV电影院是沪上CGV影院装修最豪华也是规模最大的影院，疫情以后，满座率始终保持高位：
2.占比达30%次主力店更是丰富多彩，集中了数十个著名品牌中西餐馆与地方特色小吃，2023年9月24日晚，笔者前往南翔印象城用餐，发现几乎所有餐馆都高朋满座：
插图3 笔者2023年9月24日晚7点拍摄
最让人叹为观止的是，南翔印象城荟萃了全国所有知名品牌新能源汽车展示馆，比亚迪、特斯拉、理想、蔚来、小鹏、荣威、智己、大众、阿维塔……反正选购新能源汽车，南翔印象城一站式让您看个够，试乘试驾玩个够！
插图4 笔者2023年9月24日晚7点拍摄
3.占比达20%的高租金的精品店铺品类当然与电商商品结构大部分重叠，但开在有强大客流支撑的南翔印象城内也有不错的销售，想必销售量所产生的毛利足以覆盖租金与营运成本外加还有利润，所以能够生存下来！笔者发现特别是部分店铺如下图的lululemon特别受欢迎；
插图5 LuLulemon时尚店人气很旺。笔者2023年9月24日晚7时拍摄
4.通过考察南翔印象城的商业业态组合，我们就了解了这个项目上商业生态圈内各类业态占比组合既满足了“聚客”要求，那些是顾客一定要光顾的商家如生活必须的零售、文体、体验或者是网红热门的商家，这些商家能够聚客但租金较低；
又满足了“聚财”要求，另外一些商家聚客能力一般但租金承受能力高，能够出比较高租金的；
还有要做到完美平衡又要有发展空间，这个商业生态圈是动态的，可以分为初始版、过渡版、提升版。
做得好的购物中心，他们的业态组合一定是一直在动态调整的。据南翔印象城相关负责人2023年9月21日介绍，他们派出的招商团已经出发南下深圳，准备引入新的一批精品商家来置换一些落后的店铺，来提升南翔印象城整体商业生态圈的档子。
0 2 学习其领先的商业建筑设计
笔者带着学员们参观了数个对建筑构造有特别要求的地方：
如溜冰场这1200平方米的冰面没有一根柱子，层高跨二层，下面还要50公分下沉来安置保温层、设备层与冰层，还要有制冷设备荷重区、设备周转区、更衣区等，这些都是工程设计时需要特殊设计的；
再比如开心麻花演艺吧设计也很复杂，上下跨三层，阶梯形观众席、舞台构造更复杂了，这也是需要特殊设计；
还有如电影院、运动馆、游泳池、书店、热带雨林等等都需要特殊设计。
这个南翔印象城建筑物之所以能够装得下上面这些对建筑结构有特殊要求的商业项目并且能够运行好，是因为其在项目建筑设计过程中做了“商业落位设计”与“商业运行性能化设计”，合起来简称“商业设计”。
商业落位设计让这些商家具备了入驻落户的空间与荷载条件；
而商业运行性能化设计又使全部落户的商家获得了良好的运行条件。
这样开发出来的商业地产叫做“定制式商业地产开发”。
因此，南翔印象城是“定制式商业地产开发”产物。这个设计领先体现在如下四个方面：
1.对建筑结构有特殊要求的主力商家落户构造设计好，这是第一个重点：
如前面所述的演艺吧设计很复杂，上下跨三层，阶梯形观众席、舞台构造更复杂了，这是需要特殊设计的。南翔印象城还有如电影院、运动馆、游泳池、书店、热带雨林、星耀KTV、亲子乐园等等都需要特殊设计。
所以南翔印象城建筑物业之所以能够装得下上述这些对建筑结构有特殊要求的商业项目并且能够运行好，是因为在项目建筑设计过程中做了“商业设计”，这些设计需要在工程设计过程中由商业地产专家帮助设计师完成，见下面演艺吧剖面示意图：
插图6 演艺吧剖面示意图。笔者绘制
2.把落户商家的运行条件设计好，还需要给落户的商家配上良好的运行条件，参见插图2商场布局集合图。
首先是“三点、四线、一空间”，就是商业运行客流集散点、物流集散点、车流集散点、客流动线、物流动线、车流动线、垂直交通动线、公共共享空间；
其次是满足这些商户个性要求的供水、供电、暖通、排水、排油烟、弱电等机电接驳条件；
最后是各种不同商家需要的荷载条件；
3.给商场运行供应足够的配套条件：
南翔印象城建筑物规模达34万平方米，三层地下室合计约15万平方米，除了B1层约3万平方米用于商业，约1万平方米用于设备房，其余约11万平方米用作地下车库，机动车停车位达3000个以上，项目上足够的停车位满足了来客的停车需求；
4.外部交通衔接的好：
南翔印象城地面交通衔接得好，项目四面临路，东南西北四条边，每一边都留亲近顾客的集散场地，每一边顾客都能够进入商场。此外，商场分别在西侧与北侧架设天桥，联通地铁11号线陈翔公路地铁站，见下图：
插图7 沟通地铁站与南翔印象城的天桥，图源网络
0 3 学习其优良的招商营运
南翔印象城的招商营运绝对到位，我们看到今天已经开业三年多的南翔印象城满租率达95%，这是非常理想的满租率；
其开业以来商品结构不断优化，目前准备引入新的一批精品商家来置换一些落后的店铺来提升南翔印象城整体档子。
还有整个南翔印象城物业维护非常出色，开业三年多还是像新的一样，包括厕所在内整个环境卫生维持水平顶呱呱，体现了运营方的用心和对顾客的尊重！
0 4 南翔印象城人气旺盛的真实展示
做一个好的购物中心，把人气聚过来，把销售做上去，把租金收入提起来，为提振内需，扩大消费，拉动就业作贡献；
还为企业创造价值，开发商不仅可以收回投资，还有开发利润，这是多少开发商梦寐以求的事情。
南翔印象城无疑是成功的，为了亲眼看一下当下南翔印象城真实营运状况，笔者除了在23年9月21日带队游学考察以外，还在2023年9月24日下午6时到8时再次考察了该项目，并在南翔印象城用了晚餐。
下面附上9月24日笔者考察南翔印象城现场拍摄的照片集景：
插图8 南翔印象城2023年9月24日下午6-8时实景拍摄
图1显示下午6时左右入南翔印象城B3停车场车子排队进入，当时BI、B2停车场已满，B3层停车场也基本停满；
图2显示B1层集市人头攒动；
图3显示F1层新能源汽车馆人气很旺；
图4显示从F1到F2层自动扶梯满载运行；
图5、6、7显示优衣库、华为、国内某品牌馆前人气很旺；
图8、9显示四楼五楼的餐饮馆高朋满座；
图10显示沟通四楼五楼的自动扶梯满载运行；
图11显示大型溜冰场；
图12显示回家从车库到出口汽车坡道排队。笔者下午6点钟驾车入南翔印象城车库排队等待；下午8点钟驾车离开还是排队等待！
0 5 小结
总结一下，游学南翔印象城学什么？
简单来说就是构建好一个“中心”、落实好二个“基本点”：
1.构建好一个“中心”
即构建好商业业态组合生态圈这个“中心”，这是购物中心能否聚客的核心。
一个商场聚不聚客，与商圈位置比起来，商业业态组合先进与否更重要一些。
像南翔印象城先进的商业业态组合有四个显著特征：
首先是与电商商品结构大部分错位，重叠的商业业态占比低，南翔印象城目测重叠部分不足30%，用比较通俗一点的话来说“尽可能干一些电商干不了”的业态，也就是您要购买这类商品或获得这类服务必须来线下现场的；
其次是这个组合中有足够的“聚客”能力的店铺确保能把客流聚过来，同时又有数量足够的“聚财”店铺能够支付较高的租金使得整个南翔印象城租金收人能够平衡；
再次，这个商业业态组合是处于动态优化过程中“与时俱进”的；
最后，这个商业业态组合还必须与商圈里的竞争对手的商业业态组合“错位”，这个错位可以是“品类错位”，也可以是“档次错位”。
南翔印象城能够吸引这样大的客流过来说明这个“中心”构建得很到位！
2.落实好二个“基本点”之一
第一个“基本点”就是商业建筑物业设计建造得符合上述构建的商业业态组合的落户与运行要求。
落实好第一个基本点需要做好二个步骤：
首先是做对流程，商业业态组合的落户与运行要求落实一定是先要有一个“商业定位”或“商业业态组合”，其次是建筑设计过程中把这个商业定位确定的商业业态组合落户与运行要求设计进去，而不是倒过来——把房子盖好了才想起来这些商家如何落户！
南翔印象城里面这么多对建筑结构与机电需求有特殊要求的主力商家落户与运行条件都是在建筑设计过程中落实的，所以运行得好。这一点，南翔印象城作出了榜样！
3.落实好二个“基本点”之二
第二个“基本点”就是做好招商运营专业化这个基本点。
落实这个基本点有数十项工作要做，我们就从南翔印象城南下深圳招商与商场维护优良两件事就能看得出南翔印象城落实第二个“基本点”是用心认真的。
当下全国消费市场持续回暖，做得好的购物中心如南翔印象城客流已经回来了。做好购物中心，机会很大。购物中心学习南翔印象城，就是要学习南翔印象城构建好一个“中心”，落实好“二个基本点”。做到这些，您也可以的！
