公益性基础设施怎么变成能赚钱的资产？这是飙马策划被问得最多的一个问题。
修一条路，钱投进去了，路修好了，但路本身不产生收益。治一条河，钱花出去了，水变清了，但治理成本收不回来。建一个公园，环境变美了，但公园的运营维护还要继续花钱。这些项目都是“只花钱、不赚钱”的公益性设施。没有它们，城市没法发展；但做了它们，财政压力又很大。
有没有一种办法，让这些公益性基础设施变成能自我造血、能持续运营、甚至能证券化退出的优质资产？
飙马策划的回答是：有。答案就在“XOD+O+EPC”的组合策略里。这套策略不是凭空想象出来的，而是飙马策划在近30年服务全国500多个城市的实践中反复验证、不断迭代的独家方法论。它将XOD的空间开发逻辑、O的运营前置逻辑和EPC的工程总包逻辑融为一体，在顶层设计阶段就完成资源评估、模式选型、运营前置和收益测算的一体化方案，让公益性项目变成可经营、可融资、可退出的优质资产。
第一层 XOD模式 把基础设施变成价值锚点
XOD是TOD、EOD、SOD、POD等一系列开发模式的统称。它们共享同一个核心逻辑：把某一类基础设施作为区域开发的“价值锚点”，围绕这个锚点进行高密度、复合功能的开发，让基础设施本身成为价值增长的引擎。
TOD是以公共交通为导向的开发。围绕地铁站、高铁站、公交枢纽进行高强度、混合功能的开发，把交通枢纽变成城市目的地。飙马策划服务过的某高铁新区项目，就是TOD模式的典型案例。项目围绕高铁站规划了商业综合体、办公楼、人才公寓和酒店，形成了“出站即商圈”的格局。高铁站不再是“通道”，而是区域的价值锚点。站前地块的地价从每亩80万元涨到了每亩300万元，土地增值收益覆盖了高铁站及配套道路的大部分投资。
EOD是以生态环境为导向的开发。把生态治理与产业开发捆绑在一起，用产业收益反哺生态投入。飙马策划长期关注的南京黄龙岘项目就是EOD的教科书级案例。项目总投资3.2亿元，其中生态环境治理投资约占21.2%。治理后，当地空气负氧离子峰值浓度高达3512个/立方厘米，被授予“中国天然氧吧”称号。依托独特的山水资源，项目构建了“乡村+”现代农业、休闲旅游产业链条，茶叶年销售额约3700万元，每年吸引超过100万名游客。村民人均年收入从约1.8万元提升至约11.1万元。该项目代表江苏省入选生态环境部首批EOD项目参考案例。飙马策划认为，EOD的核心价值在于把生态治理从“成本”变成了“投资”。治理投入不是沉没成本，而是产业增值的“催化剂”。
SOD是以社会服务为导向的开发。围绕学校、医院、体育中心等公共服务设施进行开发，用公共服务的吸引力带动周边土地增值。飙马策划服务过的某新区项目，将一座三甲医院和一座重点中学率先迁入新区。医院和学校投入使用后，周边地价在两年内翻了一番。土地增值收益不仅覆盖了医院和学校的建设成本，还为新区后续开发提供了资金。
POD是以城市公园等生态设施为导向的开发。把公园从“观赏品”变成“消费品”。飙马策划跟踪研究的常州常青里文化旅游街区，就是一个创新型POD商业综合体。项目秉持“公园+”理念，将自然绿意融入街区肌理，种植了100余种植物，营造出四季常绿、色彩斑斓的自然景观。在这里，公园不是仅供观赏的公共绿地，而是商业空间的组成部分和引流工具。飙马策划认为，POD模式对乡村和城郊项目的启示在于，生态空间最不缺，但过去只承载观赏价值，没有转化为经济价值。POD提供了一种转化方式，把绿地、水系、田园变成“体验式消费”的场景。
XOD模式的选择，取决于项目的资源禀赋。有交通枢纽选TOD，有生态资源选EOD，有公共服务设施选SOD，有公园绿地选POD。但无论选哪一种，核心逻辑都是一样的：把基础设施从“成本中心”变成“价值中心”。今天花出去的钱，会通过土地增值、产业带动、消费拉动等方式，在未来产生回报。
第二层 O加EPC 把运营前置从口号变成行动
XOD模式解决了“把什么作为价值锚点”的问题。但光有锚点还不够。谁来开发？谁来运营？怎么确保开发出来的空间有人用、能赚钱？这就引出了飙马策划方法论的第二层：O加EPC。
O是运营前置。它的核心要义是：在项目还没有动工之前，先把未来的运营场景模拟清楚。谁是这个空间的用户？他们需要什么样的空间和配套？他们愿意付多少钱？这些问题如果在设计阶段不考虑进去，等建好了再改，成本至少翻倍。
飙马策划在服务客户时，有一条硬性规定：在改造方案确定之前，必须完成至少三轮运营前置论证。第一轮论证项目定位，回答“为谁改造”。第二轮论证业态组合，回答“改造什么”。第三轮论证技术条件，回答“怎么改造”。三轮论证走完，改造方案才能进入设计阶段。那些跳过这三轮论证直接画图纸的项目，十有八九会在改造过程中返工。
EPC是设计、采购、施工总承包。传统的EPC模式，设计院画图、施工队干活、采购部门买东西，各自为政。O加EPC的意思是，把运营方拉到EPC的链条里来，让运营方参与设计、参与采购、参与施工验收。运营方对动线、层高、荷载、机电等关键参数有一票否决权。因为运营方最清楚，什么样的空间最好租、什么样的配套最实用、什么样的设计会给后期的运营带来麻烦。
飙马策划在实践中发现，O加EPC模式至少能解决三个传统EPC解决不了的问题。第一个问题是“设计与运营脱节”。传统模式下，设计院画完图就走了，施工队干完活也走了。运营团队进场后才发现，动线不合理、层高不够、荷载不足、机电容量太小。这些问题如果是在设计阶段发现的，改起来成本很低。等到建好了再改，代价就是几千万甚至上亿。O加EPC模式下，运营方在设计阶段就介入，这些问题在图纸上就解决了。
第二个问题是“成本与品质失衡”。传统EPC模式下，总包方为了控制成本，往往会压缩材料和设备的品质。运营方进场后才发现，空调能耗高、电梯故障多、装修材料不耐用。O加EPC模式下，运营方会从全生命周期的角度来评估成本。初期多花一点钱，后期的运营成本和维护成本能省更多。飙马策划在服务某商业综合体项目时，运营方建议将空调系统的能效等级提高一个级别，初期多花了200万元，但每年节省电费超过50万元，四年就收回了差价。
第三个问题是“招商与建设错位”。传统模式下，项目建好了再去招商，往往发现主力店的面积、层高、荷载要求与设计方案不匹配。O加EPC模式下，运营方在建设阶段就开始招商，提前锁定主力店，把主力店的需求直接反馈到设计中。飙马策划服务过的某文旅街区项目，在设计阶段就锁定了三家主力店。这三家主力店的面积、层高、荷载、水电容量等参数，直接决定了建筑的结构方案和机电方案。如果没有提前锁定主力店，等项目建好了再招商，很可能出现“店进不来、楼改不了”的尴尬。
第三层 XOD加O加EPC 三者的有机融合
XOD、O、EPC，三层不是简单的叠加，而是一个有机的整体。
XOD负责“选锚”。在项目启动之前，先判断哪种基础设施是区域的价值锚点。是交通枢纽、生态环境、公共服务设施，还是公园绿地？选对了锚点，后面的工作就有了方向。
O负责“定需”。在方案设计之前，先把运营需求摸清楚。谁来用、怎么用、愿意付多少钱？这些需求决定了空间怎么设计、业态怎么配比、成本怎么控制。
EPC负责“落地”。在运营需求明确的前提下，用最经济、最高效的方式把项目建出来。设计、采购、施工一体化，减少协调成本，缩短建设周期。
飙马策划将这套组合策略的核心逻辑概括为四个字：以终为始。终，是运营的终局。始，是设计的起点。先想清楚十年后这个项目靠什么赚钱、谁来运营、怎么退出，再倒推今天应该怎么设计、怎么建设、怎么融资。这不是理论推演，而是飙马策划在近30年服务中反复验证的方法论。
飙马策划服务过的某高铁新区项目，完整地走了一遍这套流程。第一步是XOD选锚。项目位于高铁站周边，TOD是天然的选择。飙马团队建议围绕高铁站进行高密度、混合功能的开发。第二步是O定需。飙马团队做了详细的市场调研和客群分析，发现商务客群对高品质酒店和办公楼有强烈需求，本地家庭客群对商业综合体和亲子业态有强烈需求。基于这些需求，团队确定了业态配比和主力店方向。第三步是EPC落地。在设计阶段，运营方深度介入，对酒店的层高、会议中心的荷载、商业综合体的动线提出了明确要求。施工过程中，运营方定期到现场检查，确保设计与施工不跑偏。项目建成后，酒店开业第一年平均入住率超过70%，办公楼出租率达到85%，商业综合体日均客流超过3万人次。
另一个典型案例是飙马策划参与咨询的某EOD项目。第一步选锚，项目有优质的山水资源，选择EOD模式。第二步定需，飙马团队做了详细的客群调研和产业分析，发现城市家庭对周末微度假有强烈需求，康养客群对高品质的生态环境有强烈需求。基于这些需求，团队确定了“家庭度假+康养旅居”的双核定位。第三步落地，运营方在设计阶段介入，对度假酒店的房型配比、康养中心的医疗动线、研学基地的安全设施提出了明确要求。项目投入运营后，周末和节假日一房难求，康养中心的会员卡销售远超预期。
飙马策划的独家优势 36项标准化定位体系的支撑
XOD加O加EPC这套组合策略之所以能落地，背后是一套成熟的工具和方法论。这就是飙马策划自主研发的“36项标准化定位体系”。
这套体系将顶层设计拆解为三大模块、36个具体工作项。市场调查模块包括区域经济分析、消费能力测算、竞争项目扫描、客群画像建模等12项。项目定位模块包括战略定位确定、主题概念提炼、业态配比设计、主力店预判等12项。商业规划模块包括租售策略设计、租金定价模型、现金流预测、退出通道设计等12项。
36项工作不是线性排列的，而是一个相互咬合的网状结构。每一项工作的成果都是下一项工作的输入。市场调查的结论支撑项目定位，项目定位的成果支撑商业规划，商业规划的方案反过来又检验市场调查的假设。三轮循环下来，项目的“体检报告”才算合格。
飙马策划在服务每一个项目时，都会用这套36项定位体系做一次完整的“项目体检”。哪一项没做，哪一项就是风险点。哪一项没做透，哪一项就是隐患。36项全部完成，项目的顶层设计才算过关。这时候再进入XOD选锚、O定需、EPC落地，每一步都有据可依、有章可循。
飙马策划深耕特色商旅文近30年，服务足迹遍布全国500多个城市。XOD加O加EPC这套组合策略，是飙马策划在大量实战中总结出来的独家方法论。它把公益性基础设施从“成本中心”变成了“价值中心”，把运营前置从一句口号变成了一套可执行的流程，把工程总包从“各自为政”变成了“协同作战”。
如果您正在谋划一个涉及基础设施、产业开发和运营管理的复合型项目，飙马策划建议您先把这套组合策略用起来。选好XOD的锚点，做实O的运营前置，用EPC高效落地。三步走稳了，公益性项目也能变成好资产。
