过去十年，购物中心的餐饮面积占比只有两成左右。到了2025年，全国主流购物中心的餐饮面积占比普遍超过四成。餐饮的扩张，是以零售的收缩为代价的。
2025年，购物中心五大业态中，零售开关店比仅为0.92，整体收缩；餐饮则持续扩容至1.15。高档商场餐饮新开店占比达30%，开关店比达1.51。茶咖、烘焙、小火锅、面馆“四大金刚”密集抢占商场首层黄金铺位。那些过去从未出现在首层的平价餐饮品类，正在改写商场的楼层定价逻辑。
与此同时，体验式业态占比从2020年的35%跃升至2025年的58%。文体娱整体开关店比达1.29，中档和大众化商场文体娱开关店比分别达到1.38和1.70。餐饮引流、体验留客、零售变现，新的商业逻辑已经确立。
一 餐饮正在接管商场的每一层
2025年二季度，12个重点城市250多家标杆购物中心中，餐饮业态的新开店占比已达36%，是各业态中调整力度最大的品类。全国26城500多家优质购物中心新开门店约3万家，其中零售、餐饮分别占比42%和35%，餐饮正在成为与零售分庭抗礼的招商主力。
但餐饮的扩张不只是数量的增长，更是位置的“上移”。
过去，餐饮主要集中在B1层和顶层。B1层做快餐小吃，顶层做大餐饮。中间的黄金楼层是零售的领地。现在这个格局正在被打破。高档商场餐饮开关店比高达1.51，茶咖、烘焙、小火锅、面馆“四大金刚”密集抢占商场首层黄金铺位。这些过去从未出现在首层的平价餐饮品类，正在改写商场的楼层定价逻辑。
赢商大数据的监测显示，近三年26城600多家标杆商场B1B2层餐饮占比约45%，零售占比约35%。地下层已经成为餐饮的主战场，而首层正在成为“饮品+烘焙”的新阵地。
飙马策划认为，餐饮的“上移”不是简单的品类扩张，而是购物中心价值逻辑的重构。零售的坪效天花板正在逼近，餐饮虽然坪效不如零售，但它能带来零售做不到的事情——把人留住。一个消费者走进商场吃一顿饭，平均停留时间超过1.5小时。这个时间足够他吃完饭逛一圈，产生计划外的消费。餐饮是“流量入口”，不是“利润来源”。它的价值不在自身坪效，在于它为整座商场创造的“坪效溢出”。
二 零售收缩，退的是旧零售，进的是新消费
零售的整体收缩是事实，但收缩的不是所有零售。
2025年，零售开关店比仅为0.92，服装尤为明显，开关店比低至0.82。传统男女装持续承压，快时尚品牌加速退出商场首层。与此同时，运动户外开关店比达1.28，黄金珠宝和潮流数码开关店比高达2.58。以运动户外、电子产品、生活方式品牌为代表的新消费业态，在购物中心中的占比首次超越传统时尚服饰，达到16%。
零售的收缩是结构性的。传统零售在退，新消费零售在进。不是零售不行了，是“旧的零售”不行了。
飙马策划在近三十年的项目服务中观察到，零售业态正在经历一场从“卖货”到“卖生活方式”的转型。消费者走进一家运动户外店，不只是买一件冲锋衣，是在确认自己“是一个热爱户外生活的人”。消费者走进一家潮流数码店，不只是买一个耳机，是在表达自己“对科技和设计有品位”。零售的逻辑变了。过去的零售是“功能满足”，现在的零售是“身份确认”。那些完成了从“卖货”到“卖生活方式”转型的零售品牌，正在取代传统服装品牌的位置。
三 体验业态从“配角”变成“主角”
餐饮是引流引擎，体验才是留客利器。
体验式业态占比已从2020年的35%跃升至2025年的58%。文体娱整体开关店比达1.29，中档和大众化商场文体娱开关店比分别达到1.38和1.70。室内轻运动、疗愈、宠物相关业态占比显著提升。购物中心正在从一个“卖货的地方”变成一个“可以待一天的地方”。
飙马策划将购物中心的业态结构拆解为三个层次。第一层是“引流层”，以餐饮、体验等高频目的性消费为主，负责把人带进来。第二层是“停留层”，以休闲、社交、文化体验为主，负责让人待得住。第三层是“转化层”，以零售、服务为主，负责把停留转化为消费。三层之间不是简单的“1+1+1”，而是一条完整的转化漏斗。引流层做得再好，如果停留层接不住，转化层就收不到钱。
那些体验业态占比高的项目，往往停留时间更长、复购率更高、抗周期能力更强。因为消费者来这里的目的不是“买一件东西”，而是“度过一段值得的时间”。当消费动机从“买”变成“待”，购物中心的竞争维度就变了。
四 未来五年的业态趋势判断
飙马策划基于近三十年的行业观察和一线项目服务经验，对未来五年购物中心业态演变提出三个判断。
第一，餐饮的“首层化”趋势不可逆。茶咖、烘焙、小火锅、面馆“四大金刚”正在从B1层走向首层。这不是短期现象，是结构性的。消费者对“便捷+品质”的需求正在重塑商场的楼层价值体系。首层的黄金铺位不再只属于奢侈品和快时尚，那些能带来高频客流、长停留时间的餐饮品牌，正在成为首层的新主人。
第二，体验业态的占比将在2025年58%的基础上继续攀升。到2030年，体验业态占比有望突破70%。但体验业态的增长不能“摊大饼”，需要分层。竞技类体验（电竞、滑雪、冲浪）满足“肾上腺素需求”，疗愈类体验（瑜伽、冥想、颂钵）满足“多巴胺需求”，社交类体验（市集、剧场、展览）满足“催产素需求”。三类体验满足三类不同的情绪需求，缺一不可。一个只做竞技类体验的项目，留不住想要放松的人；一个只做疗愈类体验的项目，吸引不来想要释放的人。
第三，零售不会消失，但会经历一场深刻的“供给侧改革”。传统服装零售的收缩还会继续。取而代之的，是那些能提供“生活方式提案”的新消费零售。运动户外、潮流数码、香氛个护、设计师品牌，这些品类的扩张才刚刚开始。零售的未来不是“卖更多的货”，而是“卖更对的生活方式”。
购物中心的业态组合正在被重写。零售收缩、餐饮扩张、体验崛起，这不是风口，是趋势。那些还在用“零售为主、餐饮为辅”的老配方招商的项目，会发现自己的商场越来越像一座空壳。而那些已经开始用新逻辑重写业态组合的商场，正在把每一层楼都变成消费者非来不可的理由。
飙马策划在近三十年的项目服务中，将业态规划作为“36项标准化定位体系”的核心模块之一。餐饮放多少、零售放多少、体验放多少，不是拍脑袋定比例，而是基于客群消费场景模拟、竞争格局分析、物业条件约束和租金坪效测算四个维度的交叉验证。业态规划不是一道有标准答案的选择题，是一道需要为每一个项目量身定制答案的证明题。
