这是一个最坏的时代，楼市下行，库存高企，利润压缩，红利不再。这也是一个最好的时代，抢先一步转型，抓住先机，积极创新，推陈出新。
2015年，有几个关键词，值得谨记，互联网+，地产金融，服务，一个极大的冲击了传统的房地产行业，一个为困境中的开发商提供了多元化的融资渠道，一个是巨大的蓝海市场。而这三者又有着千丝万缕的联系。互联网+房地产，开发商运营互联网工具，在地产金融领域进行创新，一系列P2P产品进入市场，而这些金融产品实际上仍要服务于房地产，此外，基于社区的物业服务、养老地产，也成为金融行业下一个发力点。
养老地产，在中国地产领域并陌生，这个被很早就发现的蓝海市场，至今仍未找到一条适合大众企业的商业模式和盈利模式。全联房地产商会创会会长聂梅生自2009年开始着手中国的养老产业，做清朋华友学子园3年，运用轻资产，引入众筹，实现土地和融资成本趋于零。
轻资产如何使养老地产变轻？养老建房如何引入众筹模式？养老地产又如何打破盈利瓶颈？此外，对于2015年中国房地产市场的总结以及2016年的楼市预判，地产中国网在“中国不动产金融年会 2015”现场专访了聂梅生女士。
全联房地产商会创会会长聂梅生女士
互联网金融 关键是风险管控
地产中国网：互联网金融对于传统金融的冲击很厉害，会重构这个市场吗？
聂梅生：过去的融资工具基本是银行，抵押才能贷款，现在变成了无抵押贷款，对传统金融业务冲击肯定很厉害。但问题是，银行是被动接受还是主动应变，在开始阶段肯定是抗拒，不过现在有不少银行在主动创新金融业务，尝试互联网金融，诸如消费众筹、订单众筹。
地产中国网：目前，不少房企推出了P2P这种类型的互联网金融产品，您怎么看？能够在市场中成长起来的关键是什么？
聂梅生：P2P还处于比较模糊的地带，政府虽然在规范，但并未完全禁止，仍在博弈阶段。P2P的成长不完全取决于政府的政策规范，还在于市场的探索，一些具有风险管控能力的P2P公司或者是产品能够成长起来。因此，风控是关键。
地产中国网：您怎么看待众筹建房？最大的难点是什么？
聂梅生：政策的规范。在养老领域，众筹的模式是比较清晰的，押金或是会员费的形式。在消费领域的众筹，政府也是允许的，但不允许进入股权层面。因此，现在的众筹建房就要看是否能够摆脱股权众筹？
地产中国网：您的团队在养老领域也有资本化的尝试，例如刚刚成立的清朋华友GP基金，这个基金是如何运作的？
聂梅生：这是中国第一个专注于养老的GP基金，由20个价值投资人共同发起，已经筹备两个月，第一期募资已经到了可以启动的程序，我们预计第一期募集2亿，第二期募集2亿。各家任投2千万，选投5千万。GP基金的投资方式与普通基金相似，只占项目投资的10%，第二部分是众筹，第三部分是机会投资人，第四部分是企业债，再加上开发商的自由资金，2亿元大概可以撬动20个项目。
地产中国网：清朋华友的融资平台一个是GP众筹的B平台，一个是用户众筹的C平台，两则有哪些不同？如何形成优势互补？
聂梅生：B平台主要起到资金的管理和引投作用，严格按照国家监管去募集资金，然后投资项目，当项目落实后，进行第二轮的客户众筹。客户众筹又分为两个部分，一个是客户众筹后直接进行项目的开发建设。第二是客户的众筹不进入项目，作为一种消费众筹存在。GP资金的回报率一般在10%—15%之间，甚至是15%之上。
养老地产 轻资产运营 金融新玩法
地产中国网：您创新的商业模式中，有一个重要的要素是双“零”：土地成本趋近于零，融资成本趋近于零，这两个方面是如何做到的呢？
聂梅生：我们选中的养老项目基本上都不是通过土地招拍挂的形式买下的，因为这样的土地成本不可能为零，是很早以前通过其它方式买下来的存量土地，现在可以释放出来。第二种是非商品住宅的土地，或者是一些闲置资产，也包括国家政策允许的租用农村集体建设用地，当然租金不会为零，但和房地产的建安、楼面成本相比，简直是小巫见大巫。
地产中国网：近年来，不少企业都有涉足养老地产，但盈利模式仍是一大难点，咱们在养老领域轻资产模式的探索能够改变这一困局吗？
聂梅生：它建立了一个良性的商业模式，以往的养老地产更多的是以房地产的思路在开发经营，土地、建安等成本很高，最后转嫁到入住者身上。如果养老地产继续走重资产这条路，最后的结果肯定是苦不堪言。
房价为何高？无非取决于两个因素：地根、银根。地根、银根是个掣肘，如果这两个不能改变，养老就走不出以前的套路。多数养老地产以卖房子来解决问题，但入住率很低，造成极大的资产浪费，后期就会出现运营负担。这样的话，不如一开始就从运营做起，入住一个人，就服务一个人，入住一百个人，就服务一百个人，以服务为主题，入住率是检验的重要指标。
地产中国网：医疗是养老领域中的重头戏和难点，是如何去突破的呢？
聂梅生：医疗不见得是一个难点，这可能是一个误区。实际上，养老主要在养，养大于医，医养结合，不是越养越老，医院并不是老人最后的依靠。同时，医的部分，并不代表是医院，这也是一个误区，很多社区级的卫生站，云医疗，远程医疗，都能很好的服务社区、居家养老。
地产中国网：您从事养老事业已有三年时间，其中最大的挑战是什么？
聂梅生：入住率。我们曾看到非常好的养老项目，但不清楚为何老人不来住，并不是说越便宜入住的人就越多，越贵入住的人就越少，老年人对于机构养老的选择需要很好的深挖。清朋华友选择了一个特定的人群，清华校友以及高校校友。这群人能够聚集在一起，绝不是为了吃喝玩乐，文化起到很大的作用。因此，除了医疗健康外，我们更重视他们文化、精神层面的需求。
地产中国网：房地产进入存量时代，对于养老地产来说，是不是一个巨大的蓝海或者是机会呢？
聂梅生：养老地产要转型并不容易，但是房地产下一步走向消费、服务的一个值得深挖的蓝海。中国每年有一千万老年人口增加，其刚性需求是存在的，这是一个基本未被开垦的市场。
楼市预判 下行趋势仍将持续
地产中国网：近日，国家主席习近平首提去库存的住房逻辑，未来地方政府是否会有一揽子的刺激政策出台？
聂梅生：当然希望有，但库存能否去掉，取决于两个方面，供和需。从供应来看，现在楼市分化严重，二三四线城市，库存高企，房企资产负债率高，信托兑付到期，但银行不放款，导致企业资金链紧张。
从需求来看，不乐观。之前出台了一系列的限购、限贷松绑政策，但市场并没有起色。北上广深，这种热销的城市已经不需要松绑了，但最需要放宽的二三四线城市，其需求方并不买账。去库存，需要供需双方的合力。但恰恰是需要放宽资金的供应，银行不想放，拼命想要顶起来的需方并不买账。我认为，市场已经博弈了一年，结果还是这样，还需要再博弈一段时间，明年仍是延续当前的大势，好不到哪去，我们需要有一定的思想准备，会有一批企业倒下，也会有城市出现类似鄂尔多斯的情况。
地产中国网：您对2015年房地产市场如何评价？如果让您用一句话总结2015年房地产市场的表现，您会怎么总结？
聂梅生：想要的得到了，不想要的没走。年初，开发商的销售额、销售面积表现很差，以为这一关能过去就行了。看现在的情况，卖的非常好，销售面积有可能达到历史新高，突破13亿平方米，想要的得到了。但不想要的并没有离开，存量房、滞销房不断增加，政府不想要的房地产投资和土地出让负增长，却都没有消失。
地产中国网：对于未来的房地产市场走向，您有什么判断？
聂梅生：2016年上半年，政府可能会针对性地出台一些政策，货币政策要持续宽松，改善性需求也要释放，必须制造新的需求。
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