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张俊:商业地产轻资产是手段不是目的

来源:网络       作者:网络       时间:2016-08-17
核心提示:对于今年商业地产热议的轻资产模式,张俊的理解非常明确:“轻资产是手段,它不是目的。目的是什么?投资收益的最大化、提升现金流等等,最终都会落实到财务指标的评价。”



奥园商业地产集团运营总裁张俊在2016博鳌房地产论坛直播间接受采访时表示,奥园将围绕长三角、珠三角、环渤海以及成渝、武汉等都市圈进行布局。

谈及商业地产的现状,张俊认为三四线城市商业地产确实存在过剩的情况,商业地产的库存沉淀不可否认也已是客观存在。

“如何从资产管理的角度重新梳理拿地、投资、开发、建设、规划、设计,一直到后期的招商运营管理,这是我们应该思考的地方。”张俊介绍说。

对于今年商业地产热议的轻资产模式,张俊的理解非常明确:“轻资产是手段,它不是目的。目的是什么?投资收益的最大化、提升现金流等等,最终都会落实到财务指标的评价。”

同时,他亦认为,轻资产和重资产孰重孰轻最终仍将有利于取得最好的财务收益,这也反映了商业地产的价值逻辑的变化。

“过去30年多年市场经济的发展中,土地价格一直在攀升,开发商的主要的盈利模式来自于土地的增值。但这两年资产的升值逻辑发生了变化,靠土地的升值来作为盈利的方式已经过时。因此这两年探讨的更多的是轻资产,要探索转型。”

以珠海奥园广场为例,张俊分享了奥园商业地产投资开发新项目的变化。在投资渠道方面,除了招拍挂获取土地之外,奥园也会通过股权合、小股操盘等方式拓展项目,尝试用更少的资金来撬动项目。

同时,在产品规划和设计方面,奥园也在尝试减少持有的商业体量。减小购物中心的规模体量,同时更注重与公共交通系统出入口的接驳。对于可售产品,奥园则尽量以去化为原则进行规划定位。

对于已落成的商业项目,张俊表示,奥园也在政策允许的情况下尝试减少商业体量的规划。

截至目前,奥园地产已经形成了“奥园广场”及“奥园城市天地”两大商业产品线。其中,奥园广场定位为城市综合体,形态包括购物中心及商业街、公寓等组合。而奥园城市天地定位则为街区式商业中心,拥有开发街区式的商业形态。

张俊透露,上述两种产品线同时也在不断进行升级,珠海奥园广场便可称为“奥园广场2.0版本”。

此外,2016年6月,奥园公告宣布收购程度大东展项目公司股权,由此进驻成都。张俊透露,对于该项目,奥园也将尝试对商业比例进行调整,调整持有与可售的商业比例,并将持有商业部分与成都地铁规划相结合进行打造。




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