几种常用的产业地产投资决策中的风险辨识方法
来源:飙马（中国） 作者:飙马（中国） 时间:2017-03-27
本站讯 上周（3月20日至3月24日）共有3家来自全国各地的开发商或品牌商，通过各种渠道向飙马寻求项目合作。
寻求服务的项目是：来自河北张家口的某商业项目，寻求代理销售服务；来自湖北孝感的某5万方商业项目，需要专业公司提供招商和销售服务；来自江苏镇江的某大型产业园项目，需要专业公司提供定位服务。
产业地产作为一个复杂的系统，无论如何都具有风险，表现为两种：一是随机产生的，即随机风险，另一种是由于某种原因造成的，即系统风险。风险的大小决定于风险事故发生的概率及其造成后果的程度。风险具有客观性、偶然性和可变性。
产业地产投资的风险分类
1、自然风险
指由于自然因素的不确定性对产业地产的开发和经营过程造成的影响及产生直接破坏，从而给开发商和经营者造成经济上的损失。比如火灾风险、地震风险等。
2、政策风险
政府对土地出让、使用政策、对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策，都会给房地产投资者带来风险。一般有政治环境风险、产业政策风险、土地政策风险、税收政策风险、金融政策风险、城市规划风险、环保政策风险、法律风险。
3、经济风险
指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。一般可以进一步划分为市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、运营风险和区域发展风险等子风险因素。
4、技术风险
由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。一般划分为建筑材料变更风险、建筑设计变更风险、工期拖延风险和施工事故风险。
5、社会风险
由于人文社会环境因素的变化经对房地产市场的影响，从而给开发商和经营者带来损失。主要有治安风险、公众干预风险和拆迁安置风险三种。
6、系统风险
一般来自四个方面：系统产生的原始驱动力的变化；系统的层次性；系统中能量、信息、物质的变化；系统中基本元素的特点造成的风险。
风险辨识就是从系统的观点出发，通过一定的方法，对大量来源可靠的信息进行分析，找出影响房地产开发的风险因素，分析风险产生的原因，筛选开发过程中应予以考察的风险因素的过程。常用的辨识方法有：
1、专家调查法：是最大系统风险辨识的主要方法，以专家为索取信息的重要对象，找出各种潜在风险并对其后果做出分析与估计。优点是在缺乏足够统计数据与原始资料的情况下，可以做出定量的估计，缺点是易受心理因素的影响。主要分为专家个人判断法、智暴法、德尔菲法等10余种方法。
2、故障树法：广泛使用的一种方法，原理是将复杂的事物分解成较简单、易于识别的事物。
3、幕景分析法：能够分析引起风险的关键及影响程度的方法。一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及后果。描述方法分为两类：一是某种状态的描述，一是发展过程的描述。
4、筛选——监测——诊断技术：通过筛选，使风险管理者能够排除干扰，将注意力集中在一些可能产生重大风险的因素上。监测是根据某种风险及后果，对涉及这种风险的产品、过程、现象和个人进行观测、记录、分析的现实过程，以掌握其活动范围和变动趋势。诊断即对风险症状或后果与可能的起因关系进行评价和判断，找出可疑的起因并检查。
5、分解法：将复杂的事物分解成简单、易识的事物，通过分析，排除次要因素，找出对投资影响较大的风险因素，绘出分解图。这种方法简单、明确，能快速直观地发现问题。
6、其它方法
除以上几种常用的风险识别方法外，还有流程图分析法、财务报表分析法、保险调查法、保单对照法、现场视察法、SWOT分析法、敏感性分析法等。
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