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行业新闻

对政策密集调控下,房地产业明天的一些思考

来源:未知       作者:未知       时间:2021-09-03

最近,地产行业调控政策频出,犹如座座大山压的行业喘不过气,之前频频亮相的一些行业代表性企业频频暴雷,所有人都在思考,这个行业怎么了?明天的太阳在哪儿?

 

明天的太阳永远在那里,只是看不看得见,看不看得到的问题,看不看的见是信心,看不看的到是机遇。

 

1

 

房地产已沦为金融附属品

 

中央一再提出的调控政策,归根到底无非“房住不炒”四个字,问题是怎么理解这四个字,我们谁都知道,房地产天生具备金融属性。

 

自古以来,黄金和土地都是硬通货,抵御通胀的筹码,我都知道,中央肯定更知道,那么,为什么还要三番五次提出,房子是用来住的,不是用来炒的呢?

 

仔细想来,根本问题并不是出在房产的属性本身,而是导致这样的属性过于泛滥的基础,这种泛滥不仅仅是多,更是快,太快了,原本应该十年形成的市场规模,三五年就完成了,是不是这样?

 

说到这里,大家脑子里是不是马上就会蹦出这么一个词——“高周转”。

 

没错,我认为,我们这个行业走到今天这一步,走到被中央问责,需要调动各种金融政策、行政手段来引导的核心原因,就是我们提出了“高周转”这样一个在当初看起来无比正确,现在却看来伤痕累累的概念。

 

“高周转”的目的是什么?

 

为了能在单位时间内的资金运作产生更多的附加值,对不对?一块钱一年内能翻几番?这是房地产作为实业应有的思维吗?不是,这是资本的思维模式,追求资金收益的最大化。

 

但是,房地产仅仅代表资本吗?不是!房地产是国家的支柱产业,什么叫支柱产业,除了具备核心竞争力以外,支柱产业更是涉及到上下游多个产业链,影响到广大人民群众的基本生活需求,就业,以及城市综合素质的关键产业。

 

这样的行业,应该急功近利吗?应该让资本的嗜血需求来支配吗?应该要这么快吗?

 

一间商品房,在一二线城市需要普通人几代人的资金积累,即使在偏远一点的地方,也需要占用我们普通人民绝大部分的资金,这样的产品,要对得起社会资源的投入,对得起城市发展的硬件要求,更要对得起客户的期待,这不是快能解决的,也不该是一个快出来的产品。

 

我们都知道,好的作品需要精雕细琢,能够提供差异化的选择,能够让不同的客群找到合适的符合自己能力的选择。

 

房地产是一个科学的产业,每一道工序都需要科学的时间。

 

但是在“高周转”的概念里,这些都成了障碍,有多少项目是在拿地之初就想着怎么抢跑,工程工序不断压缩,到处都是“抢开盘”、“抢竣工”、“抢交付”,好的产品,好的作品是能抢出来的吗?

 

图纸到处借鉴,房型千篇一律,现场指挥设计,新材料尚未被市场检验就大水漫灌,一旦有问题,又是大范围的整改,我们被资本绑架了,被金融绑架了,我之前写过一篇文章,就提到过,房地产已沦为金融的附属品,这,是不是有违我们这个行业的初心?

 

所以,我认为中央煞费苦心的出了这么多的政策,不是中央不要我们这个行业了,打压这个行业,恰恰相反,是因为我们这个行业太重要了,涉及面太广,服务的人群太多了,中央需要重新规范我们这个行业,把我们重新引导到正确的轨道上。

 

措施是严厉了一点,但是“小朋友不听话了,要打打屁股了”这不是很应该的吗?总比大家都在错误的赛道上越跑越远,形成整个行业的系统性金融风险了再来纠偏要代价小吧。

 

曾几何时,股票过程中加杠杆被强行平仓的教训还犹在眼前,今天由“高周转”带来的规模几何级数的增长,必然导致加杠杆的用力过度,恶果自食。

 

所以,我认为中央是希望我们这个行业能慢下来,控制好开发节奏,专注做好的作品。

 

在农耕社会,我们常说地力是有限的,民力也是有限,这句话放在我们这个行业里我觉得也是恰如其分。

 

如果我们当初没有“高周转”,各家也就不用发那么多外债,去抢占市场,去过于撑大了原有的市场,也许现在的房地产规模再多用5年或10年的时间呈现出来更加合适,那么等于透支了未来5年或10年的民众购买能力,加大了民众的可支配资金负担,自然影响了消费。

 

而如果靠收租,靠房产的简单增值就能过上富裕生活,人们就会放弃靠努力过上的小康生活,像赌徒进了赌场,双眼发红,这是在鼓励投机,没有什么技术含量。

 

2

 

商办产品的逻辑

就在于要重视招商

 

那么商办呢?

 

因为“高周转”的本质是快速回笼资金,所以大部分商办产品也是急于找到买家一卖了之,这是商办产品应有的初衷吗?我们为什么要建写字楼?难道不是为了提供更合适更匹配的企业办公场所?

 

入住办公的企业更多是和招商政策相关的,用的好了以后,企业发展起来了再考虑购置那是我们希望看到的结果,绝不是楼刚刚造好就想办法卖掉,这样的买家要么是政府投资平台,为了保障国有资金的保值增值,要么就是纯投资客户。

 

真正企业自用的,不在多数,因为大企业自用的写字楼到了一定规模,一般超过2万平,可以拿地自建,还会有很多返税收益,小的企业现金流非常重要,不大会一次性投入到购置重资产。

 

所以商办产品本身的逻辑就在于要重视招商,而不是简单的销售,找到好的入住企业,能够给当地政府带来税收,解决就业,增加消费,提升城市面貌。

 

楼宇在运营一段时间,至少是入住率70%左右,楼宇本身的价值就会体现,此时楼宇的价格就根据他的自身运营能力而决定,大部分CBD地块的写字楼遵循的都是这样的商业逻辑。

 

所以,写字楼刚刚建好就要找买家,也是“高周转”的逻辑逼出来的,为各地方政府诟病,开发商也难受,很多算不过帐,像现在上海中心城区的很多地方政府已经要求新出让的商办地块有自持运营的要求,这是正本清源的举措。

 

3

 

冷静下来,大有可为

 

看到这里,很可能有很多人说我太天真了,商办可售搭配住宅有时候都很难算账,更别说要自持运营了,那需要积压开发商多少资金,项目怎么能自身良性运转,开发商也要活下去才能提供更好的产品。

 

没错,这些道理我都懂,这就需要政府出台相应的配套政策了,“高周转”的问题不仅仅针对开发商,对于政府执政也是一样的,只有大家都能静下心来好好珍惜脚下的土地,好好做产品,好好做运营,大家的出发点和目的都一致的时候,才会出台相匹配的政策。

 

之前泛滥的流动性,让我们享受了一波政策行业的红利,很多业内人士已经过上了富裕的生活,但这不全是我们的能力所为,客观点说“二分努力,三分企业平台的背书,五分行业上行的趋势”,因天时地利人和,才有了一点成绩。

 

但我们不能忘本,更不能忘了初心,在中央提出共同富裕的重要时间点,要有清醒的认识,这无论是负责供地的政府部门还是拿地的地产企业,我们都应该冷静下来,互相扶持,共同做好这个市场。

 

我相信,在后续政策的指引下,我们这个行业还是大有可为的,也应该大有可为。

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