种种迹象显示，融资政策边际放松的信号，正给房地产行业带来暖意。
11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出债市融资松绑的消息，随后保利发展立即宣布，拟在银行间债券市场发行一笔20亿元的中期票据，成为房企融资闸口正式解冻的体现。
11月10日，在常规性公布2021年10月的金融数据之后，央行在官方微信公众号上，史上首次以单条、单列的形式，发布了10月个人住房贷款的统计数据。2021年10月末，个人住房贷款余额为37.7万亿元，当月增加3481亿元，与9月相比，多增加了1013亿元。
10日当天，A股房地产板块一改累月的颓势，整体上涨2.84%，位列涨幅榜第一名。11日，仍有招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多支股票逼近涨停，连带上下游的水泥建材、厨卫电器等板块都大幅飘红，几近冰冻的地产债也拥有不错的涨幅。
外资投行高调宣布，正在买入高收益的中国房企美元债券，谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，高盛公司表示，“传染风险被高估了，市场正在消化。”
“这就是购房信贷环境筑底改善的表现。”贝壳研究院的首席市场分析师许小乐表示，但他认为实质性的改善尚需时日。
面对以上种种关于地产融资、限购松绑的消息，市场多有猜测，政策松绑究竟有几分属实，它们的初衷是什么，会不会带来年底房价的报复性上涨？最重要的是，会不会动摇“房住不炒”的政策信心？
政策叠加放大，楼市低迷
进入下半年，全国楼市的低迷显而易见。
统计显示，2021年7月以来，全国商品房销售规模已经连续三个月同比下滑。2021年10月，易居研究院监测的40个典型城市的新建商品住宅成交面积环比下降1.9%，同比下降32.4%，创下2013年以来最差“银十”。
根据克而瑞数据，10月全国百强房企的业绩规模虽然环比回升1.4%，但同比延续了下跌的趋势，其中44家房企的业绩，同比降幅大于30%。
多家房企的资金链拉响警报，美元债更成为近期信用风险的导火索，一些头部企业都出现在违约名单上，例如佳兆业、阳光城、花样年和当代置业等等，引发了资本市场的紧张以及金融机构的担忧。
据了解，部分银行要求房企提前偿还开发贷，甚至违规将资金先行划走，这令融资渠道已经大幅受限的房企更加吃紧。
“对于这种现状，业内还是比较紧张的。”一家国有信托公司的副总裁告诉笔者，地产项目通常是金融产品的底层资产，当其风险增加，变得不可控，金融机构就可能面对债务违约、开发商管理主体作用缺失以及政府监管变动等复杂局面。
近几个月来，虽然房地产企业试图通过“以价换量”加大促销力度，但是由于银行按揭贷款的放款速度越来越慢，甚至宣布年内额度告罄，导致企业回款的速度仍然大幅下降。同时，地方政府出于防范“烂尾”的考量，纷纷加强了对本地项目预售资金的监管，留给企业腾挪的空间，实际上已所剩无几。
“很大程度上，目前房地产企业出现的流动性紧张问题，来自于多重政策叠加放大后的连锁反应。”一名地产500强企业的财务负责人告诉笔者，地产行业的资金链风险是第一位的，房企的钱来源于客户和融资，目前两头受压，土地市场也被传导。
实际上，与首轮供地的热情高涨相比，第二轮集中供地表现得较为冷淡，溢价率下跌、流拍率升高成为普遍现象，不少地块因报名数量不足直接“未拍先流”。目前，第三轮集中供地开始之际，部分城市已经下调土拍保证金比例和首付款比例，还有的将缴纳保证金的时间进行了顺延。
“土地市场下滑非常明显。”一个区域性房企的投拓负责人告诉笔者，“不止我们没有能力参加（拍地），全行业都没有能力参与二三批次拍地。”
央行罕见表态，澄清“抽贷”误解
变化始于9月底。近两个月来，监管部门开始在多个场合发声，向市场传递暖意。
9月24日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，会上表示要“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求主要银行“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”。
10月15日，人民银行举行今年第三季度金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜首次对地产“抽贷”问题给出回应。
他表示，部分金融机构对于30家试点房企的“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，导致企业销售的回款偿还贷款之后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成了部分企业的资金链紧绷。
事实上，伴随着央行的此轮表态，房企的信贷环境确实有所改善，部分银行已经重新启动开发贷的审批流程，一度停滞的按揭贷款也开始继续发放。
据不完全统计，自10月15日到11月9日之间，中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、中国银行间市场交易商协会，也组织召开了至少三次代表性房企的座谈会，在会议上，“保持政策稳定和持续，不要抽贷，不能叠加造成挤兑、断裂”差不多是与会房企的共同诉求。
“只是与会者的建议，而非最终的结论。”一位参会的房企代表说，“但是现在的市场太需要利好，太需要信心了。”
不难发现，地方政府的调控政策也在边际放松。10月28日，徐州市发布《关于调整市区商品住房预售项目建设规模的补充通知》，放松了新房预售条件；11月5日，武汉市印发《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》，对部分人群放松了限购；同样地，哈尔滨、长春、义乌都有类似文件发布。
和以前的“一日游”不同，这些文件至今都没有被收回。
相比之下，沈阳的版本刺激力度最大，也最受市场关注。近期有消息称，沈阳将出台包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、认贷不认房、提高按揭贷款放款效率、放宽备案价格等六条措施，大幅松绑楼市调控。
不过一名沈阳楼市从业人员在接受采访时表示，“公司有领导参与了政府部门近期的座谈，也听说了类似的政策，但并未看到具体文件。”
债市融资现暖意，市场信心大振
“虽然房地产调控不会明显放松，但是市场应该注意到，当前针对房地产企业流动性的压力已在边际缓和。”江海证券首席经济学家屈庆说。
在接踵而来的利好刺激下，11月以来，房地产股债两市显露出恢复的迹象。9日开始，沪深地产股开始了持续的上涨。11月11日，保利发展宣布，将在银行间债券市场发行一笔20亿元中期票据。同日，金地集团也公告称，完成15亿元中期票据发行，年息仅为4.17%。
“保利发行的银行间债券，并不向社会公开发行，是几家银行一起购买的，不属于抵押贷款，相对美元债来说，融资成本低很多。”一位接近交易的人士告诉笔者，因为“爆雷”现象，目前房企在民间和海外借不到新钱，银行贷款又放不出来，只能将额度转成债券。
一般而言，银行间债券市场只能允许金融机构参与，非金融机构不可以在其中进行融资。业内普遍认为，现在房地产公司在银行市场发债，那代表是国家会做一定程度的兜底，或者做一些政策性的保障，目的在于舒缓开发商当下的流动性危机。
“这是在资本市场或者直接融资层面，给开了一个口子。”民生银行首席研究员温彬说。
“保利发债成功说明，在银行信贷放松的基础上，出现了第二波放松，即债务融资政策开始放松。这是一个重要信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉笔者，而且募资规模比较大，说明发债方面给予的支持力度大。
严跃进表示，今年5月以来，此类发债工作其实明显在放缓，但是“现在一些悲观的情绪明显是退去了。”他预计，今年11至12月，发债的房企数量会明显上升，这对于市场情绪的修复，企业的经营和回款都有积极作用。
汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲表示，发行银行间债券对于市场利好较大，但是以规模来看，能受惠的还是国企地产公司为主。
与债市差不多同步，已有部分大型银行开始对头部房企新增授信。从央行推行房地产贷款集中度管理制度以来，各地纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调等情况，二手房市场更是成为重灾区。
但进入9月末以来，无论是监管层密集发声，还是在具体执行层面，均已出现变化。贝壳研究院的数据显示，10月监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调了1个基点。
值得一提的是，这是2021年内首次环比下降。
纠偏不等于转向，“房住不炒”仍是总基调
业内有观点认为，2021年10月下旬，政策面已经见底。未来数月将是地产行业重塑信心的时期，而对于开发商来说，保持现金流的稳定至关重要，只要增量融资的渠道能够打开，企业的流动性就会得到改善。
11月12日，央行、银保监会分别召开党委会议，两大会议内容均提及房地产。央行表示，要维护房地产市场平稳健康发展。银保监会则强调，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。
多位业内专家告诉笔者，从会议精神来看，房住不炒的总基调没有改变。因此，不应对市场“回暖”的信号意义做出过度解读，毕竟政策触底后的小幅调整，并不意味着大范围的松绑行为出现，也不能简单理解成为政府“救市”。
亿翰智库的调研显示，从市场反应来看，银行的确在加快按揭贷款的放贷速度，然而贷后管理依然非常严格，没有丝毫放松的迹象。另外，银行、地方政府对于预售资金的监管也没有松动，“放松房地产贷款集中度管理”的说法并不属实。
“即便有所调整，监管层也更倾向于采用窗口指导的方式，既不用出台新的政策，市场又可以感知执行层面的细微变化。”一位房企副总裁表示，这种调整幅度不会很大，而且仅限于当前口径之内。
严跃进认为，此时谈政策“松绑”为时过早，应密切关注近两个月的市场变化，在信贷政策已有所改善的情况下，如果房屋、土地市场有所起色，政策就不需要做大幅调整。
对于房地产相关信贷的变化，市场应该理性看待，信贷的适度增加并不是支持房地产市场狂欢，也不是政策的完全转向，而是在政策、金融等方面，根据实际情况进行的微调，根本目的是要保证房地产市场和整体经济的平稳健康发展。
应该看到，房地产是实体经济的重要组成部分，信贷对其有合理支持是正常的，但不会支持房地产市场的非理性发展，金融机构在符合调控要求的情况下，在房地产信贷方面可以有自己的节奏和把握。
中国房地产业协会会长冯俊认为，虽然房地产行业面临的问题很多，但并不代表就此进入负增长通道。一方面，农村人口向城镇转移带来的需求是刚性且长期的，另一方面，我国在人均住房面积方面离发达国家差距很大，房地产业还有很长的路要走。
“未来房地产政策的首要目标，就是在遏制投资需求的同时，保护和鼓励住房的真实需求，促进住房消费健康发展。”冯俊说。
文章来源：财经国家周刊
