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行业新闻

搞产业园区公募REITs需要考虑的困难们

来源:清河三思       作者:清河三思       时间:2022-05-09

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必须是工业土地吗

原则定得很宽但实际手势很紧



以下是各种规定明确的试点范围,这些园区资格之类的名字,都是由严格定义的,咱们之前的文章也多少聊过。

比较tricky的是用地性质,讲真,国内产业园区五花八门,历史上经常抖包袱,单单是用地性质,就有工业、研发、科研、教育、科教等很多种,这还不包括有些商贸型园区搞出的商业用地。。。

所以,用地性质里面这个“原则上应为非商业、非住宅”,就需要结合项目去品味了。

有个朋友讲过,前两年他看过一个非常便宜的项目,复旦大学南门的一个社区商业,本来想搞成面向学生和创业人群的联合办公+餐饮电竞街区,不过因为土地属性是科研,风控老爷们非常担心和顾虑,那会儿的概念是商办才是王道,科研这种东西不入流、应避让。。。

这才三年呀,风向变了,身份歧视有没有,工业属性的很抢手,商办都有点抬不起头来。

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中伦也注意到了这些问题,以下斜体字为引用:

作为产业集群地,产业园区中的土地与建筑用途会根据相关政府对该产业园的定位与规划而具有明显且具体的倾向性,如以高新科技为产业定位的北京市中关村科技园区、上海张江高新区和苏州工业园区,其又按园区不同侧重进一步细分高新科技领域,包括云计算、物联网、生物医药、金融科技、新能源等,以及以投资贸易为定位的深圳蛇口工业区。由此产生的结果是,侧重科技定位的产业园内土地的规划用途通常为工业、研发、科教、科研、教育等,而以投资贸易为定位的产业园内的土地性质还可能包含商业用途。

在公募REITs项目中,586号文和958号文对于开展试点的产业园区资产的地产项目性质、土地用途、配套设施用地等方面均有明确的规定,因此在试点项目初期,应首先根据前述规定的要求对于拟入池的产业园区资产进行审查和筛选,确保以符合要求的产业园区资产开展项目。

此外,由于物业集中位于产业园区内,管理相对封闭,因此为了满足在产业园区物业工作的人员的生活需要,产业园区物业内往往存在相应的商业配套(如餐厅等),但产业园区物业的规划用途往往是科研用途或者工业用途。

因此,在审查产业园区物业的相关规划材料中,应当重点关注规划用途中是否包括了餐厅等配套用途,如果商业配套不在规划用途范围内,或超出许可的配套建筑面积比例,则存在物业的实际用途与规划用途不一致的问题。对此,根据《城市房地产管理法》等相关规定,不排除物业所有权人可能因不按照规划用途使用物业而受到相关行政主管部门的行政处罚或法律法规规定的其他监管措施的风险。

典型的律师语言,讲了一堆风险隐患。。。我总结一下,大致是两句话:

第一,对于用地性质之类,有原则性规定,而且在试点期间发改委必然是从紧从严要求的。。。没有选择,只能跪着。

第二,产业园区里面的食堂餐厅等商业配套,你别跟我讲是为了提升园区品质,我不听。。。我就只看规划文件,如果规划用途里没有提到餐饮等配套用途,或者你的商业配套面积超出了文件规定,就属于“实际用途与规划不一致”。。。有被处罚的风险。

我之前文章里吐槽过包括中关村软件园在内的不少早期产业园区,产城融合做得稀烂,规划的一塌糊涂,商业配套严重不足。。。但是,他们审核的时候,只能依照早期过时的规划,没办法,合规性就是需要尺子,只有对错,没有好坏。


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全生命周期的拿捏

对你严格要求都是为了你好



以下是文件体系中发改委的合规性审核要点,不难看出,它像朝阳大妈一样的盯着你,或者像是来自教导主任的深情凝视,饱含关爱。

我这么严格要求你,都是为了你好。。。

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项目手续文件以及合同所载明的资产转让限制在产业园区资产涉及的各类项目手续文件中,包括但不限于立项审批、核准或备案文件、土地使用权出让合同/划拨决定等,可能存在关于相关资产转让的限制性要求。

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此外,在产业园区资产涉及的各类合同中,包括但不限于贷款合同、服务合同等,也可能对于相关资产转让存在需要取得合同相对方同意等限制性约定。因此,在尽职调查过程中,应当对产业园区资产涉及的各类项目手续文件以及各类合同的内容予以关注。

如存在相关转让限制,则需根据上述958号文的规定取得相关有权机构的同意和股权转让无异议函。


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关于转让限制

才是政府手里最硬核的利器



咱们之前就聊过,产业发展是地方政府最重要的关切点,而产业园是承载产业导入和升级的重要抓手,都决定了产业园不会是一个充分市场化的市场,政府有形的手,四处游走。

地方法规五花八门,核心点就是限制。。。包括但不限于:土地使用权、建筑物所有权、公司股权、经营权等。暂参照公募REITs案例,以北京、上海、苏州、深圳为例。


1、限制转让


首先是针对产业项目的限制性规定,即限制的对象是有特定用途的资产(通常为工业项目或研发项目)。其中,根据资产性质的不同又可以分为两类,即直接转让土地及其上建筑物,或通过转让持有土地及地上建筑物的公司股权间接达成转让目的。

对于该类限制,各地的规定不尽相同:

  • 北京产业园区内的研发、工业项目(包括土地、房屋与股权)转让需经过园区管委会的审批,如转让方为园区开发企业还需经过北京市人民政府的审批;


  • 上海2016年后的新增工业用地、房屋及其对应股权转让则往往需经出让土地使用权的行政主管部门同意;


  • 深圳的协议出让的高新技术项目用地转让需由深圳市规划和自然资源部门批准。



2.限制受让方


其次是针对受让方的限制性规定,即限制的对象是受让资产的主体。


一类为政府部门享有对土地的优先购买权。

  • 北京中关村国家自主创新示范区内土地所在地的区政府对园区内土地使用权转让享有优先购买权;


  • 苏州工业园区土地储备中心对园区内土地使用权转让享有优先购买权;


  • 深圳市政府及其指定部门对整体转让的工业楼宇及配套用房享有优先购买权。


另一类为政府主管部门对受让方进行审核。

这个越来越普遍,包括北京开发区、产业园区内的产业项目、苏州工业项目用地以及深圳一级工业用地管理线内土地。

若前述双重限制均适用,则需同时满足:(i)对应政府部门放弃优先购买权;且(ii)受让方经过主管部门审核方可受让产业园区资产的要求。


3.解决方式


园区管委会等主管部门在实践中的限制性要求由于产业园区项目用地一般为科研用地、工业用地等特殊用地,加之产业园区常伴有特殊的政策要求,因此建议需要与园区管委会等对应主管部门进行充分的访谈与沟通,了解主管部门在实践中的限制性要求。

典型的律师兜底话术:即使相关法律法规或项目文件中没有明确关于资产转让的前置审批要求,也不排除主管部门在实践中仍存在例如股权转让需要履行批准程序等具体主管要求的可能。


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谁家孩子谁抱走

啥也别解释,都在无异议函里



国家发改委对以产业园区资产开展基础设施REITs试点的进一步要求在958号文中,国家发改委对产业园试点项目在资产转让方面提出了两点要求:

第一,以划拨方式取得土地使用权的,须取得土地所在地的市(县)人民政府或自然资源行政主管部门对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs的无异议函(以下简称“股权转让无异议函”),以协议出让方式取得土地使用权的,须取得原土地出让合同签署机构(或按现行规定承担相应职责的机构)的股权转让无异议函;

第二,如相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的,应取得相关有权部门的股权转让无异议函。

由此可见,国家发改委对于资产转让限制实行审慎地穿透式监管思路即便在试点项目中仅涉及公司股权转让,不涉及对底层资产(如土地使用权、房屋等建筑物所有权)的重组和权属变更,只要底层资产涉及划拨用地、协议出让用地等特殊用地情形或者底层资产存在转让限制,便需要取得相关有权机构的同意(适用于底层资产存在转让限制)和股权转让无异议函。

中伦用的这个名词,特别高大上,审慎穿透。。。用更本土化一点的语言就是,谁的孩子谁抱走,出了问题谁负责?

以上还只是针对转让限制的,针对其他麻烦呢?中伦给出了一个普洛斯的处理案例。

958号文附件规定:“项目投资管理手续缺失的,应依法依规补办相关手续,或以适当方式取得相关部门认可;如现行法律法规、规章制度、政策文件等明确无需办理的,应对有关情况作出详细说明,并提供项目所在地相关部门或机构出具的证明材料”。

以普洛斯REITs为例,普洛斯淀山湖物流园一期项目未取得建设项目的环评批复文件。

就此问题,普洛斯取得了该项目的环保主管部门苏州市昆山生态环境局于2021年2月22日出具的《关于对昆山普淀仓储有限公司<关于普洛斯淀山湖物流园一期项目环评批复手续的咨询函>的回复》,该回复记载:

根据《建设项目环境影响评价分类管理名录(2021年版)》(生态环境部令第16号,自2021年1月1日起施行),你公司普洛斯淀山湖物流园一期项目不涉及油库、气库和有毒、有害、危险品仓储等内容,已不再纳入建设项目环境影响评价管理,无需补办已建成项目的环境影响评价文件审批/备案手续。

针对你公司普洛斯淀山湖物流园一期项目未办理建设项目的环评批复文件,我局将严格按照生态环境部《关于建设项目‘未批先建’违法行为法律适用问题的意见》(环政法函〔2018〕31号)‘未批先建’违法行为自建设行为终了之日起二年内未被发现的,环保部门应当遵守《行政处罚法》第二十九条的规定,不予行政处罚的意见执行。


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