近期，在各种累积效应之下，楼市政策的暖意持续不断，各种利好的信号越来越强。从第二支箭，到金融16条，再到放宽预售资金管理，每项政策的出台，都有极强的针对性。这是自2021年9月底楼市政策边际调整以来，力度最大、措施最为具体的一次房地产“救市”。被不少媒体誉为“史诗级”重磅救市。
这一次，地产拐点真的到了？
很多地产人表示，政策拐点不等于市场拐点，当前的政策只有少数优秀房企能受益。而市场一天不回暖，大家一天天都过得很煎熬。现在，他们最关心的是，房地产市场到底什么时候筑底回升，未来房地产会往哪里发展。
虽然未来趋势很难预判，但市场确实也在传递一些信号，不少地产高管在公开场合分享了他们对行业的判断。我们可以借助他们的视角来观察一下行业的未来。
政策拐点到了
但预估明年二季度市场才会好转
日前，著名经济学家任泽平就近期有关部门连续出台的三大稳楼市重磅政策，即“金融16条、第二支箭和置换预售监管资金”发布言论。
任泽平直言，未来房地产有两大拐点，政策拐点，市场拐点。近期三大重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企三好生迎来困境反转的阶段性改善，民营房企股债大张，这意味着房地产的政策拐点或已出现。但短期居民购房信心和能力还未明显恢复，市场拐点未现，房企仍将面对考验。
从政策层面来看，国家为了救市，不排除会从政策工具箱里拿出更多工具。比如支持股权融资，允许部分出险房企债转股，像融创就提出了债转股的方案。
销售端也可能会有进一步的放松。比如一线城市及二线重点城市对购房门槛的放松，甚至不排除对改善型购房者有更多支持性政策。
只有销售端出现好转，房地产各种问题才能更好解决，也才能减缓房企的痛苦。
那么，房地产市场到底什么时候回暖，绿城中国张亚东在第十三届中国房地产科学发展论坛指出：“行业处于承压筑底态势，市场信心恢复尚需时日。我们判断房地产在接下来今年底乃至明年二季度之前，都会进入市场下行阶段。而二季度之后能不能好转还有待观察。同时，在这个过程中，房地产市场规模会相应的降低，这是房地产短期内必须承接的压力。”
三四线城市
现房销售或成为常态
早几年开始，城市之间的分化就越来越明显了，高能级城市的行情优于低能级城市，高能级都市圈的风险抵抗力强于低能级都市圈。
但从当前的情况来看，一线城市市场也未见改善迹象，接下来大部分项目去化可能会变慢。所以房企做新项目，都应该做好打持久战的准备。
从今年市场销售情况来看，改善高端项目的去化表现明显优于刚需项目，楼市消费出现明显断层。由此来看，未来可能会有更多项目选择“慢周转”，更注重品质。
未来三四线城市现房销售或成为常态。有两个原因：
一是去化周期拉长，卖着卖着就变成现房了。
以前，一个项目（一期销售）的去化周期大约是3-6个月，现在拉长到了1年甚至1年半，放在三四线城市就更糟糕了。这种市场状况持续下去，可以预见，三四线城市现房销售将成为常态，而当现房销售比例越来越高后，其竞争优势也会逐渐被稀释。
二是房地产从投资属性回归居住属性。
以前客户买期房，买的是升值，本质是一种投资。以后客户买房，买的是住房，本质是一种消费，既然是消费，那看过才买就再正常不过了。
代建竞争更加激烈
纾困类代建项目成为机会点
今年以来，随着房地产行业进入深度调整期，代建突然就火出圈了，不管是头部房企还是中小房企都希望分一杯羹，甚至还有出险房企在布局代建。
据不完全统计，截至目前，包括中海、保利、万科、碧桂园、旭辉等40家房企已入局代建。
从目前情况来看，纯代建的项目竞争非常激烈，未来代建的机会点或许在于纾困类代建项目。
在今年的中期业绩会上，绿城管理的管理层就曾表示，纾困类代建项目将是未来2-3年的市场机会点，绿城管理近期的外拓活动也基本围绕这方面进行。
不过这类项目的核心竞争力在于能否引入资金，不管是直接为代建项目提供融资或融资方面的担保，还是引入其他投资机构输入资金，这种解决资金的能力甚至比代建能力来得更加重要。
但这类项目也存在较大风险，比如项目可能会出现资金中断，甚至拖欠代建方的代建费用等等。
合作开发更加谨慎
前几年，很多房企为了快速做大规模，以及降低风险，往往选择合作开发。
但是目前市场下行周期给合作开发带来了更多的不确定性，合作项目亏损比比皆是，同时由于股东资金面出现问题，或对项目去化、利润前景预期不一致，导致投入不足、开发停滞、股权出售等问题，都在深刻影响着合作效益的实现。
所以，一方面，房企会更重视提升权益占比，减少或控制合作开发比例。比如绿城就公开表示，拿地将大幅提高权益占比；另一方面，是对合作方进行风险隔离。如碧桂园，为进一步提高与合作方在项目层面资金使用效率，碧桂园建立了合作白名单制，合作方在黑名单的不合作，如果介于两者之间，则采用资金封闭管理的方式，控制资金的方式来解决。
楼市进入内容为王时代
这两年，很多房企都提出要提升产品力，不断给产品做加法，但最终项目还是卖不动。为什么投入了高成本客户仍旧不买单？
核心问题在于很多项目离客户太远，不懂客户需求。
事实上，随着客户越来越专业，购房客群越来越年轻化，他们对房子的需求已经改变了，不再追求产品建筑，而是开始追求小区里的内容，追求一种自己喜欢的生活方式。
未来房地产从卖产品进入到卖内容的时代，即未来的房地产卖的是内容，是生活。谁能给房子这个载体植入生活，谁就能俘获客户的心。
万科曾做过调研，发现很多客户期望的生活方式，是1公里范围内解决所有问题，即小区内可以跑步健身，学校步行就能到，孩子放学了直接去楼下上兴趣班，想看书了旁边就有书店等等。
满足这些就要求房企必须具备打造住区、商业、办公、 学校等多场景的综合能力。未来一定是即懂住宅开发，又懂商业、懂运营、懂产业的房企才更具竞争力。
保持乐观
地产规模仍将维持在12万亿
虽然房地产进入了调整期，但从长期来看，房地产行业依然是一个好行业。
去年全国商品房销售额和销售面积分别达到18万亿元和18亿平米，这两个18应该是中国房地产开发规模之顶。
绿城中国董事会主席张亚东曾判断未来10年全国房地产年销售额预计维持在12万亿左右的水平。不过他认为，虽然房地产仍会维持在12万规模，但未来市场供给机构会有很大调整，预计会呈现出532的供给机构。
其中5是商品房，3是共有产权房，2是保障性租赁住房。目前商品房与保障性租赁住房的存量比大概为9:1，随着收购并举加速推进，商品房的比重将大幅下降。
因此在规模下降，结构调整竞争加剧的行业大背景下，房企必须保持定力，积极应变，以全品质高质量发展迎接行业稳定期的到来。
文章来源：福州市房地产业协会
