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行业新闻

产业思潮:从精细化服务到精细化运营的探索

来源:地新引力       作者:地新引力       时间:2022-12-26


2021年6月,发改委发布了“关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知,清晰界定了园区做为基础设施的属性。其中,关于运营时间、项目收益持续稳定且来源合理分散等内容的要求,都导向了园区从销售思维向管理运营思维的转化。

在党的“二十大”报告中,明确指出高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务,并将“建设现代化产业体系”作为贯彻实施高质量发展的重要举措。产业园区是企业承载、产业发展、科技创新的重要载体,如何更好的服务于入园企业,实现产业向快向好,已成为园区共同的发展目标,而精细化运营则是新时期下产业园区发展的新探索。

开发主体与企业的伴生式发展

园区发展的本质在于开发主体与入园企业的共生式发展,伴随相互之间联系与粘性的不断加深,所创造的价值与收益也不断提升,并最终实现经济价值向社会价值转化。从园区的发展历程来看,可以划分为四个阶段:

第一阶段,由园区方提供空间载体并提供基础的安防、清洁等物业服务,入园企业承租对应场地。双方形成房东与租客关系,相互之间联系松散,收益主要为租金、物业等场地费用。

第二阶段,企业的部分政策申报、财务管理、人力资源等营运工作逐步交由园区方服务,使得企业专注于自身业务的发展。双方形成供应商与消费者关系,园区对企业的了解不断加深,收益形式涵盖酬金、固定服务费用等形式。其中部分开发主体依托自身特色形成能源、健康餐饮等个性化服务。

第三阶段,园区方通过自建或引荐金融服务,对企业进行投资、入股,参与到企业发展的过程。双方通过资本链接,形成共同体关系,共同享受企业良性发展所带来的红利,并作为该阶段的主要收益来源。

第四阶段,园区与企业共同围绕的资源、人才技术、市场对接等要素构建自身优势领域,企业与园区合力打造产业生态并融入生态圈层,主要收益最终由经济价值向社会价值转化。


园区发展1.0→4.0模式

目前,主流园区开发主体已由第二阶段向第三阶段迈进,比如张江的创投,临港的GP/LP合伙人、中电光谷能源服务等精细化服务成为重要的战略举措,而民营企业也或被动或主动的走向了精细化发展模式。从实际来看,精细化服务不仅构成了企业收入的重要来源,同时也推动了企业品牌与核心竞争力的建设。于前端,有利于项目投拓,推进项目落地;于后端,有利于增强企业粘性,提升项目竞争能力。

部分企业服务收入占比


精细化服务体系的构建

精细化的企业服务,是在对企业服务需求排摸、研究的基本上,深入研究公司优势、资源、战略、现状,提炼归纳出符合公司特色、符合入园企业需求、适应市场大势的企业服务体系和内容。

Step1:客户类型细分

客户类型细分关键点在于落位到项目的分级分类上,根据项目经验,一般将企业客户大致分为五个类型:办公型、孵化办公型、总部办公/研发办公型、研发试验型、生产型企业。

在此基础之上,重点研究两方面的内容。第一,公司发展战略对产品线、产业类型、企业所处产业环节的要求,这些都与入驻企业息息相关。第二,调研已运营园区的入驻企业,对其进行客户细分。

如头部企业对品牌发展、产业链集聚发展等需求;成长型企业对技术创新、中后台支持等需求;初创企业对创业孵化、补贴扶助的需求等。

Step2: 服务体系细分

企业服务细分的关键在于各服务项的需求度、利用度、重要性、潜力值、盈利性。通过将企业服务项进行三级分类,方便企业开展服务细项研究,找出特色、找出优势,搭建企业服务体系。

企业服务三级分类标准


从精细化服务到精细化运营

精细化运营与精细化服务息息相关,又不局限于精细化服务。后者以入园企业为对象,聚焦于园区建成后的落地服务。而前者则贯穿园区发展全周期,以政府、企业为导向,精细化完成产业规划、产业招商、产业资源、产业投资、产业运营的链条式管控,实现聚人才、集产业、共成长的终极发展目标。

克而瑞认为当前精细化运营,包括但不局限于园区“品牌”运营、园区“服务”运营、园区“招商”运营、园区“资源”经营等多个维度。

园区“品牌”运营

品牌是战略的主张,能够牵引公司的发展方向,也指导公司的发展思路等,代表了公司的核心竞争力。另外,从经营品牌的角度,通过园区品牌与入驻企业之间的联动,还能够放大品牌价值,增强服务输出。

Eg.星河产业与入驻企业联动,提供市场营销资源,入驻企业将垂直领域媒体资源导入星河媒体矩阵,形成互利互相发展的过程,丰富产业内容的输出。

园区“服务”运营

如本文第二章节所述,在此不再累述。

Eg.e通世界通过前期沟通,将客户分为重点客户、常规客户和初创型客户三档,根据客户资质、发展潜力、企业需求给予相适应的企业服务和增值服务。

园区“招商”运营

通过数字化方式构建招商服务平台,改变传统关系型、机会型招商模式,能提升招商活动的准确性与快速性,降低人员及时间成本。围绕重点产业链打开,也能科学对行业上下游与企业分布进行交叉分析,辅助企业人员提升招商精准度。

Eg.联东通过产业链、关键词引擎等手段,探寻高新、规上、专精特新等符合区域产业定位的企业线索,有30%的招商企业资源来源于数字化招商平台。

园区“资源”运营

围绕园区主体、园区上级管理方、内部企业、企业上下游等各产业参与方,实现整合与联动。园区各自之间的资源禀赋不尽相同,推动政策、技术、产业链等资源体系的下沉,有利于有机衔接各参与主体,构建产业生态内涵。

Eg.金地威新结合金地集团企业投资,与入股企业达闼机器人共同开发人工智能产业园区,开创了科技企业和园区平台强强联合开发产业园区的新范式。

精细化运营的案例

星河——超级企业服务中心

近年来,星河产业集团在“产城融投”模式上不断创新,园区运营以专精特新总部基地、超级企业服务中心、智慧园区运营系统作为精益化运营的三种核心武器,围绕企业、政府、业主三大利益相关主体,精准挖掘各方需求,建立一套完善的运营管理系统,取得了“企业满意、政府放心、业主舒心”的良好局面。

其中,专精特新协同发展总部基地锚定精准化产业服务,通过“1+6”重点工程加速专精特新企业的聚集、成长和转型升级,通过企业梯度培育助推特色集聚的产业生态发展。

超级企业服务中心,围绕园区运营的核心痛点,化繁为简,通过统一接口、统一标准、快速响应、超值服务,深度融合产业服务、物业服务、商务以及配套服务,提供超260项服务,全面满足企业发展多元需求。

智慧园区系统,引入智慧化管理工具,通过物联网平台、BIM系统和AI智能化运营等手段,大大降低园区运营成本,促进园区运营的数字化转型。

中电光谷——“一平台两方法论”

通过推行“系统规划方法论”和“综合运营方法论”,探索产业园区的新时代运营模式——超级产业生态,最终构建全国领先的“产业资源共享平台。

中电光谷逐步形成包含“策划、设计、运营”全流程体系的P+EPC+O模式,即以策划(Planning)为切入点,设计采购建造(Engineering Procurement Construction)一体化交付为落脚点,以专业化的运营(Operations)来配合投资主体共同完成产业服务的工作。

通过“三位一体”的责任主体架构,串联起项目策划、设计采购件建造、专业化运营、物业管理服务、园区餐饮及酒店服务、数字园区系统、园区金融服务等15大类园区综合业务。将企业业务重心逐步向园区运营方向转变,加速轻重并举战略。

目前,中电光谷已经与多个地方政府和平台公司签订前期策划(P)类合作,并且在咸阳、成都、淮安、太原等地的8个项目在完成(P)之后逐步落实(EPC)进程。

联东——全周期园区解决方案

联东轻资产服务在产业园区投资运营的基础上, 充分发挥产业组织及园区运营优势,通过管理输出的方式赋能园区,推动园区的高质量可持续发展。

联东全周期产业园区运营解决方案涵盖策划定位、园区设计、成本管理、工程管理、招商服务、运营服务、品牌授权等7达大范畴,其中,又以定位、设计、招商、运营、品牌五大维度作为核心竞争力。

围绕核心产业维度,联东整合两院四平台,塑造产业核心力。其中,两院为:产业研究院与设计研究院;四平台分别为数字化产业研究平台、大数据招商平台、数字化智慧园区平台以及链上U谷。

从实际落地项目来看,合作案例包括上海雅泰国际企业港、郑州中原科创企业园、南京三里港创智园、绵阳国际企业港等项目。团队从初期项目接洽到最终服务兑现,涵盖产研、设计、工程、产发、策划、运营等各专业条线,最终实现品质交付。

新的时代来临,各产城开发主体在此期间结合自身特色,寻求变局,寻求蓝海。伴随着参与主体的多元化、运营模式的精细化、市场价值的认可化,将赋予我们崭新的视角与思路。

文章来源:地新引力

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