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房地产以旧换新,原来还可以这样玩!

来源:明源地产研究院       作者:明源地产研究院       时间:2024-04-30

房地产救市,又出新招了。

近日,深圳试水住房“以旧换新”的消息,引起了很多人关注。

首个落地的项目,是南山区某项目与某中介机构联手推出的。按照活动规则,客户可先在该项目缴纳定金,锁定房源2个月,期间由中介机构尽快帮忙出售旧房,售出以后再完成新房的交易手续。

在这个项目之前,深圳房地产业协会与深圳市房地产中介协会已联合发起“换馨家”活动,也就是商品房“以旧换新”。

深圳并非个例。去年便已有城市开展了类似活动。而且,不止普通住房有“以旧换新”,拆迁房也有类似政策。这是一种什么信号?

超30城试水住房“以旧换新”

多方联动打通一二手销售链条

据不完全统计,2023年以来已有超30城试推“以旧换新”,其中包括南京、郑州、厦门等多个二线城市。不过,方式上并不完全一致,有的是面向拆迁户的,有的则是针对存量老房子的,在操作流程上也有所差异。

1、拆迁房“以旧换新”,将购买力留在楼市内

一种是房票形式。

广州荔湾区今年1月开出了全市第一张房票,宣告房票制正式实施。广州也成为这一轮首个落地房票安置政策的一线城市。

按照规定,房票的持有者或其直系亲属,可以凭票购买广州市“房源超市”内新建商品房,购房时,优先全额使用房票抵扣,不足部分可以由购房人补齐;房票有效期是18个月,到期后未使用部分可以向政府兑换成货币。

目前,房票安置已被广泛应用于各地的城中村改造项目上。在广州之前,已有超30个城市实施了这一政策,其中包括郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、宁波、无锡、温州、绍兴、蚌埠等至少30地。

一种是直接换购新房。

像广州这样,搭建一个平台供拆迁户办理“以旧换新”业务的,不在少数。

比如福州就在四月份上线了“福房通”交易平台。据媒体报道,该交易平台整合了近30个国企央企的新盘。拆迁户可以自主录入旧房信息,并在线选择看中的新盘,通过平台撮合,回收小面积的安置房并签约购买新的大面积商品房。

这两种方式,虽然形式上不太一样,但本质却是相同的:就是让拆迁户“旧房”换“新房”。

在此前,各地城中村改造主要以回迁房补偿为主,现金补偿为辅。而“以旧换新”模式,有利于驱动拆迁户入市,将购买力留在房地产市场内,带动新房销售。

2、普通旧房“以旧换新”,打通一二手销售链条

“以旧换新”的模式,也被多地引入到二手房置换上。政府、房企、中介机构等多方联动,帮助已经有房子的居民卖掉旧房,置换新房。

具体而言,大致可分为三种形式:

①给置换客户一定的购房补贴。

江苏盐城、苏州,辽宁沈阳等城市,就是以补贴的形式鼓励置换。

居民出售自有住房并在规定期限内买房,可以享受一定比例购房税费补贴。如江苏盐城、江苏苏州、辽宁沈阳等地区均是这种形式。

②“换新购”,中介帮忙卖房

购房者向开发商认购并锁定新房房源,开发商联动中介机构集中资源帮客户卖掉旧房,旧房子卖出去之后,房款用来抵做新房的首付。若在一定期限内旧房未售出,则退还新房认购金。

浙江宁波、山东济南、重庆等城市都试点这一模式。重庆今年三月份房地产春交会,还专门组织了13家房地产企业、60个项目和8家中介机构参与“换新购”活动。

③国资收购旧房,客户购买指定新房

国资下场统一收购旧房,作为保障性住房或人才房使用;旧房出售后收回的房款用来购买国资公司指定的新房。江苏太仓、河南郑州、江苏连云港等地都已开展了这一类“以旧换新”活动。

以太仓市为例,市民可以将符合条件的二手房出售给指定国资公司,再置换国资公司指定的新房,收购的旧房用于人才公寓和保障房供给。

尽管各地在执行细则上有所不同,但不难看出,“以旧换新”就是希望通过一二手房联动,帮助有房一族尽快把旧房卖出去,将购房需求释放出来,提高楼市活跃度,促进新房交易。

新房二手房陷入拉锯战

得改善客群者得天下

对于这一政策,目前各方评价不一,有人叫好,也有人不看好。整体而言,虽然质疑声音不少,但从落地执行效果来看,这一措施对于购房者及房企还是有一定的利好。

对购房者来说,换房流程缩短了,且获得购房补贴或租房补贴,置换成本降低了。对房企来说,这不失为一种低成本的获客方式。

作为从业者,明源君认为,官方在此时推出这一政策,其释放出来的信号值得思考及关注。

1、二手房抢客严重,亟需引导置换客群向新房市场靠拢

当前新房市场与二手房市场,正在变得异常割裂。

一边是市场疲软的情况下,二手房市场还在进一步“蚕食”新房市场份额,令新房市场更加雪上加霜。

据国家统计局数据,2023年商品房全国销售面积同比下降了8.5%。

与此同时,二手房交易量却出现明显的止跌回升。截至2023年12月25日,克而瑞重点检测的30个核心城市二手房成交量同比上升了33%,成交规模创近5年新高。

也是在去年底,二手房的市场份额首次超过一手房,达到53%。其中,北京、上海、重庆、南京二手房市场份额更是达到了60%以上。


新房二手房的成交走势还在进一步分化。

今年第一季度,CRIC监测的30个重点城市新房累计同比下降50%,降幅持续扩大2个百分点。

二手房市场的表现恰恰相反。多数热点城市,包括北京、深圳、广州、上海、天津、武汉、青岛等,二手房交易量都创下了近一年来新高。

尤其是深圳,3月份创下了近三年来新高,仅次于2021年。上海和广州的数据也接近去年3月的水平。

据估算,今年一季度30城二手房交易量,已达到新房交易规模的1.56倍。

这对房企来说,绝对不是什么好信号。

二手房成交量的走高,让原本客户资源就紧缺的新房市场更加“雪上加霜”。新房去库存,很明显的,必须和存量的二手房市场展开份额争夺战。

目前各地推行的“以旧换新”活动,让置换客群提前锁定新房房源,有利于在引导购房者向新房市场靠拢。

从目前来看,“以旧换新”对于活跃成交是有促进作用的。

以深圳首个吃螃蟹的项目为例,项目4月19日开始试点“以旧换新”,并在随后周末两天集中主推,项目上客量与成交转化率都有所提升,周末两天上客288批,“以旧换新”类别成交7套,成交金额过亿。

而且,此举还有一个目的,就是缩短交易周期。

去年以来,各地库存量走高,二手房的成交周期也明显拉长。以深圳为例,2023年深圳二手房平均交易周期达到了178天。

参与“以旧换新”的房子,可以被中介机构优先推广,加快房源出售,从而缩短客户的置换周期。这样一来,也间接的加速了新房去化速度。

2、争夺改善客群,新房需强化与二手房的差异化优势

房企要与存量二手房争夺市场份额,目标是改善客群。

实际上,“以旧换新”也是有门槛的,并非所有的旧房都被允许参与换新。

郑州的政策就是一个很有代表性的例子。

按照规定,参与“以旧换新”的二手房,必须符合几个条件:

房龄不超过15年;位置处于郑州市三环以内;建面不超过120㎡,小区有正常的物业管理。

符合这些条件的房子,无论居住还是投资方面,都有一定的价值,在市面上相对好流通。

毕竟,那些资质太差的老破小,流通起来难度大,想在短期内出手并不容易,用于“以旧换新”活动也不太现实。

这也充分印证了,当前“刚需买二手,改善买新房”的市场趋势。“以旧换新”面向的对象,主要就是改善乃至豪宅客群。

结合此前各地开放限购,放宽外地人购房门槛等政策,不难发现,目前各地都在争夺购买力强的“有钱人”。

同时,也应该注意到,二手房成交占比的持续攀升,是因为其相对新房有诸多明显优势,比如所见即所得,即买即住,以及近两年不断下调的税费,等等。

新房与二手房拉锯,有必要强化与二手房的差异,比如,产品设计更科学合理,产品功能更齐全,居住体验更舒适等等。从而将优势凸显,吸引更多改善客群流向新房市场。

对于“以旧换新”的效果,目前很多人表示质疑。笔者认为,作为楼市一个新尝试,“以旧换新”发挥更大作用,或有赖于官方给予更强的支持,比如,简化交易流程以及更多税费优惠。多方联动,更大限度的释放购买力,提振新房市场。

文章来源:明源地产研究院

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